Cédula de Habitabilidad

Qué es y cómo conseguir la cédula de habitabilidad, su normativa, para qué sirve o cuánto cuesta,  son algunas de las preguntas a las que intentaremos dar respuesta en este artículo.

Te invito a que te quedes y continúes leyendo si estás pensando en vender o alquilar tu propiedad y no tienes la cédula de habitabilidad al día.

Es un documento administrativo cuya función es acreditar que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que prevé la normativa vigente.

Esto quiere decir que, según la ubicación, la superficie de la vivienda y de las habitaciones, la distribución de las estancias y los espacios y el umbral máximo de ocupación, un técnico cualificado determinará si tu propiedad es apta o no para ser destinada a residencia de personas.

Esta pregunta es una de las habituales. Y es comprensible. Ambos documentos son muy parecidos. De hecho existen tres tipos de licencia según las situación:

La licencia de segunda ocupación o Cédula de habitabilidad de segunda ocupación, tiene validez en inmuebles con cierta antigüedad , usadas o preexistentes.

En cambio la  Cédula o Licencia de habitabilidad de primera ocupación, hace referencia a aquellas viviendas nuevas. En este caso se busca certificar que se cumple con todo lo necesario para que esa nueva construcción pueda ser habitada.

Por último encontramos la licencia o cédula de primera ocupación con rehabilitación. En este caso hablamos de un documento válido para aquellas viviendas que han sufrido cambios importantes en su estructura debido, generalmente, a obras de rehabilitación.

En este punto vamos a hacer referencia a la normativa en Catalunya. Nos hemos dirigido al portal de la Generalitat de Catalunya y esto es lo que hemos encontrado.

Respecto a la Cédula de primera ocupación, es necesaria y obligatoria en viviendas de nueva construcción. La llamaremos de Primera ocupación de rehabilitación en aquellas viviendas resultado de un proceso de rehabilitación.

Los datos que constan en este documento son la dirección del inmueble, la superficie total y de las habitaciones, la distribución de los espacios y estancias que componen la vivienda, el máximo de ocupantes permitido y la identificación del técnico que certifica la habitabilidad.

En cuanto a la Cédula de segunda ocupación, los datos que constarán en el documento serán los mismos que en el caso anterior y será válida para viviendas usadas o rehabilitadas.

En cualquier caso necesitaremos la Cédula de Habitabilidad siempre que queramos transmitir una vivienda, ya sea en una compraventa o en un alquiler o dar de alta servicios de luz, gas y agua.

En la cédula no constará la titularidad de la propiedad.

Puedes dirigirte a los siguientes enlaces para solicitar cita previa:

Solicitar cita previa Primera ocupación  

Solicitar cita previa de segunda ocupación

Para calcular una estimación lo más aproximada posible de cuánto cuesta una cédula de habitabilidad, vamos a establecer dos supuestos.

En el primer caso vamos a gestionarla nosotros directamente. Contactamos con un arquitecto técnico o profesional equivalente y solicitamos la visita a nuestra vivienda.

El precio por un informe técnico puede variar. Pero investigando en internet hemos encontrado tarifas desde los 59 euros iva incluido.

Una vez tenemos el certificado debemos presentarlo junto con toda la documentación necesaria y pagar las tasas correspondientes.

En el caso de una vivienda usada (certificado de segunda ocupación), y en el caso de Barcelona, el precio es de 42,60 euros según la página del Ayuntamiento.

Total: 42,60 euros  (tasas) + 59 euros (certificado técnico) = 101,60 euros

En el segundo supuesto contratamos la gestión integral a través de un despacho de arquitectos o en nuestra agencia inmobiliaria de confianza.

Ten en cuenta que si estás vendiendo tu propiedad con una agencia inmobiliaria, es posible que se haga cargo de esta gestión incluyéndola en sus honorarios. Pregunta antes.

Investigamos un poco los precios de una gestión integral en la que la persona o despacho se encarga de presentar la documentación, preparar el certificado y obtener la cédula.

La verdad es que hay precios para todos los gustos. Hemos encontrado ofertas desde los 80 euros hasta los 130 euros. Será cuestión de elegir el profesional que más confianza te de.

Como es lógico, contratar la gestión completa incrementa el coste de la cédula de habitabilidad, pero ahorrarás mucho tiempo que podrás dedicar a otras cosas más interesantes.

Si no dispones de la Cédula de Habitabilidad o ha caducado, es momento de iniciar los trámites para conseguirla. Recuerda que solo la puede solicitar el o la propietaria de la vivienda o una persona autorizada.

Como ya hemos comentado, el primer paso debería ser contactar con un arquitecto o arquitecto técnico para que, después de inspeccionar la vivienda, elabore el Certificado de habitabilidad.

Contrates una gestión integral o lo gestiones por tu cuenta, es importante que tengas presente la documentación que vas a necesitar.

En el caso de viviendas de nueva edificación vas a necesitar licencia de obras o documento equivalente, original del certificado de obra y habitabilidad firmado por el técnico, original del cumplimiento de calidad y la comunicación de primera ocupación o su solicitud.

Para viviendas usadas, necesitaras el certificado del técnico  y el impreso de solicitud.

Y si se trata de un duplicado, la escritura de compraventa o el contrato de alquiler vigente, en caso de solicitarlo el propietario.

Es posible que ya dispongas de ella y puedas evitar tramitarla de nuevo. Si tienes dudas te recomiendo solicitar un duplicado.

Te informarán acerca de si dispones de ella, si está en vigor o si ya ha caducado. También puedes realizar tu consulta llamando al 012.

Existe un caso en el que podemos escriturar sin presentar el documento: cuando la vivienda que vamos a trasmitir va a ser derribada o rehabilitada totalmente.

En tal caso, deberemos presentar un informe realizado por un técnico competente, acreditando que una vez realizada la obra o rehabilitación, se cumplirán los requisitos exigidos para obtener una cédula de habitabilidad sobre la nueva construcción.

En los demás casos, a la hora de trasmitir una vivienda en una compraventa, el Notario exigirá el documento original y vigente, y lo incorporará a la escritura.

Del mismo modo, también es obligatoria en el caso de un alquiler.

Parece que no se puede vivir sin cédula de habitabilidad ¿verdad?

Dirígete con tu DNI y la escritura de compraventa de tu propiedad a la Agencia de l’Habitatge de Catalunya (recuerda pedir cita previa).

Comprobarán si todavía está vigente y, si es así,  podrán facilitarte un duplicado. Podrás solicitar un duplicado de tu cédula de habitabilidad siempre que todavía esté en vigor. Es decir, que no esté caducada.

La cédula de habitabilidad caduca y la vigencia depende del año de construcción de la finca.

Desde la web de Esarco.es, el arquitecto Agustín Jiménez nos resume así los períodos de vigencia según el Decreto 141/2012:

• 10 años : Las que se otorgaron antes de 2004 tienen un periodo de 10 años.
• 15 años : Aquellas que se dieron entre 2004 y 2012 tienen 15 años.
• 25 años : las cédulas de primera ocupación otorgadas desde 2013 tienen una vigencia de 25 años.
• 15 años : Las que se otorgaran  por segunda ocupación o rehabilitación del inmueble tienen 15 años.

Por último, me gustaría resumirte los requisitos técnicos más importantes para conseguir la cédula de habitabilidad.

Este punto quizá sea el menos relevante para ti, ya que será un arquitecto técnico el encargado de llevar a cabo el informe de tu vivienda y determinar si cumple con los mínimos para obtener la certificación.

No obstante, es bueno que conozcas algunos de ellos, sobre todo aquellos que pueden causar que te denieguen la cédula.

Según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad se dividen en varias categorías: habitabilidad y ocupación, ahorro energético, compartimentación, accesibilidad e instalaciones.

Respecto a la habitabilidad, al menos en Catalunya, una vivienda debe tener al menos 36 m2 de superficie útil, una estancia o sala comedor, una cámara higiénica y una cocina.

La altura mínima entre el pavimento acabado y el techo, debe ser de al menos 2,5 m, aunque se admite una altura de 2,20 m en la cocina, los baños y las zonas de paso.

En cuanto al ahorro energético, la normativa nos insta a cumplir con lo establecido en la normativa vigente sobre eficiencia energética.

La compartimentación o distribución de las estancias es libre. No obstante, debe existir la posibilidad de cerrar las habitaciones, y las cámaras higiénicas deben ser independientes.

También en referencia a los baños, estos no pueden constituir zona obligatoria de paso para acceder a otras habitaciones de la casa.

Otros requisitos son la obligatoriedad de disponer de agua fría y agua caliente, electricidad y servicio de evacuación de aguas.

El equipamiento mínimo para el baño debe constar de lavamanos, inodoro y ducha, y para la cocina un fregadero, un punto de cocción y sistema de extracción.

Como ves, aunque hay más medidas, la mayoría de ellas son de sentido común y solo pretenden garantizar que cualquier vivienda disponga de los servicios e instalaciones mínimas para vivir en ella.

En este artículo hemos querido recoger las dudas más frecuentes de nuestros clientes sobre la Cédula de Habitabilidad.

Lo más importante es recordar que se trata de un trámite importante y obligatorio en la mayoría de los casos.