El contrato de arras en una compraventa

Uno de los momentos clave durante la compraventa de una casa o un piso, es la firma del documento del contrato de arras entre la parte vendedora y la parte compradora.

Es en ese momento en el que ambas partes se comprometen a llegar hasta el final, es decir, hasta la firma ante Notario el día de Escritura Pública.

¿Pero cómo garantizar que dicho compromiso se llevará a cabo y que las dos partes respetarán los acuerdos alcanzados?

La solución está en las arras: un término cuya primera acepción, de acuerdo con el diccionario de la Real Academia Española, hace referencia a la prenda que se otorga a modo de garantía de un contrato.

Realmente, la palabra arras tiene su origen mucho antes. No obstante, su uso siempre ha estado asociado a la existencia de un resto a pagar.

Es por eso por lo que las arras se han convertido en la figura perfecta a la hora de garantizar los derechos y obligaciones de todas las partes implicadas en la compraventa de una vivienda.

El contrato de compraventa con arras o contrato de arras, tiene como objetivo dejar por escrito los pactos y acuerdos a los que  han llegado la parte compradora y la parte vendedora.

Parte de ese contrato, como queda claro por su denominación, son las arras, una cláusula que garantiza el cumplimiento de la obligación adquirida: la de comprar y vender el inmueble.

El uso de las arras en el contrato de compraventa ha derivado en la costumbre de llamarlo contrato de arras.

Su funcionamiento es parecido al de un documento de reserva, aunque con importantes diferencias.

La entrega de una señal como reserva, es una práctica habitual cuando la parte compradora se interesa por una vivienda y quiere expresar su intención de iniciar los trámites para comprarla.

La reserva no vincula a las dos partes, sino que actúa como una declaración de intenciones y una muestra fehaciente de interés.

En este primer caso, es la parte compradora la que puede verse afectada en caso de incumplimiento. Si esta decidiera no continuar adelante con la compra, perdería la cantidad entregada.

Por otro lado, cuando hablamos de unas arras, la señal actúa como una garantía vinculante que, en caso de incumplimiento, acarrea consecuencias para ambas partes.

Veremos un poco más adelante cuáles son esas consecuencias en función del tipo de arras que vayas a firmar, pero, como mínimo, dichas consecuencias dejan claro que hay una gran diferencia entre unas arras y una reserva.

Por ahora, lo más importante es entender que la función principal de las arras es garantizar que tanto la parte compradora como la parte vendedora cumplan con aquello a lo que se han comprometido, y que es el la parte compradora quien debe pagar dichas arras.

Las arras actúan como garantía y, en una compraventa, quien tiene que dejar una garantía a cuenta del precio total de la vivienda, es la parte compradora.

La totalidad del dinero entregado en concepto de arras, se descontará del precio de la vivienda el día que la compraventa se firme ante Notario en Escritura Pública.

El depósito se llevará a cabo, generalmente, mediante transferencia bancaria o cheque, y se adjuntará una copia del justificante de dicha transferencia o cheque al contrato.

El gasto por la redacción del contrato de arras correrá a cargo de la parte vendedora.

La firma de un contrato de arras implica el cumplimento de una obligación. Y como es normal, el incumplimiento de dicha obligación tiene consecuencias.

Dichas consecuencias suelen tener forma de penalización económica cuya cuantía dependerá del tipo de arras que firmemos.

Existen tres tipos distintos de arras, aunque en la práctica, casi en la totalidad de las operaciones de compraventa firmadas en España, se utilizan las arras penitenciales.

Estos son los tres tipos de arras vigentes en la actualidad:

Las arras penales son las menos utilizadas. De hecho, tal y como indican en el blog conceptosjuridicos.com, ni siquiera están reguladas en el Código Civil Español.

Lo que caracteriza a este tipo de arras es que actúan como cualquier otra obligación con cláusula penal.

Las cantidades entregadas sustituyen a la indemnización e intereses por incumplimiento y las partes no quedarán eximidas del cumplimiento de la obligación, aún abonando las penalizaciones.

Las penalizaciones funcionan igual que en el caso de unas arras penitenciales. Si es la parte vendedora la que incumple su obligación, esta devolverá el doble de las arras entregadas.

Si es la parte compradora, perderá las cantidades entregadas o la cuantía pactada en el contrato de compraventa.

Las arras confirmatorias, tal y como sucede con las arras penales, no están reguladas en el Código Civil Español.

Actúan como un anticipo del precio total de la compraventa, pero no como indemnización en caso de incumplimiento.

Por tanto, la parte perjudicada podrá reclamar a la parte causante el cumplimento de la obligación o la resolución de la misma, exigiendo una indemnización por los daños más intereses.

La fórmula más utilizada es la de las arras penitenciales. Y enseguida entenderás por qué.

A diferencia del resto de arras, las penitenciales también llamadas de desistimiento, permiten a las partes desistir libremente del cumplimento del contrato y sí que están reguladas en el Código Civil. Concretamente en el artículo 1.454 que establece lo siguiente:

Esto no quiere decir que no exista una sanción económica. Lo que sucede con este tipo de arras es que, pagando la cantidad estipulada, cualquiera de las dos partes pueden resolver la obligación siempre antes del día de Escritura Pública.

Por tanto, aquí no hablaremos de incumplimiento, sino de desistimiento. En el caso de desistimiento del comprador, este perderá las cantidades entregadas. Es decir, las arras.

Si fuera la parte vendedora la que decide no continuar con la venta, esta debería devolver a la parte compradora la cantidad entregada más la misma cantidad.

Es decir, debería abonar a la parte compradora el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

Cuánto se paga de arras no es tan importante, como entender que la cantidad entregada en un contrato de arras debe ser suficiente para garantizar la operación.

No obstante, esa cantidad suele ser un porcentaje equivalente al 10 % del total del precio de la compraventa.

Ese 10 % pasará a formar parte del total del precio y se descontará del total a entregar el día de Escritura Pública.

Si existe una reserva previa al contrato de arras, por ejemplo del 1 %, esta pasará a formar parte del 10 % total. Es decir, en la firma del contrato de arras harás entrega del 9 % del valor de la vivienda y se le sumará el 1 % de la reserva.

Independientemente del tipo de arras que firmemos, en el contrato debe constar la siguiente información:

• Nombre, dirección y DNI de todos los afectados por el contrato
• Identificación de la vivienda objeto del contrato
• Tipo de Arras
• Domicilio para notificaciones
• Condiciones de la compraventa: precio y plazos
• Tribunal competente en el caso de discrepancias entre las partes
• Leyes que afectan al contrato: por ejemplo el artículo 1454 del Código Civil sobre las Arras Penitenciales.

En el caso de viviendas nuevas, las arras estarán sujetas a IVA. En el caso de viviendas de segunda mano, el ITP gravará el total de la operación incluyendo las arras.