Toda la verdad sobre el contrato de arras

Toda la verdad sobre el contrato de arras

El contrato de arras en una compraventa

Uno de los momentos clave durante la compraventa de una casa o un piso, es la firma del documento del contrato de arras entre la parte vendedora y la parte compradora.

Es en ese momento en el que ambas partes se comprometen a llegar hasta el final, es decir, hasta la firma ante Notario el día de Escritura Pública.

¿Pero cómo garantizar que dicho compromiso se llevará a cabo y que las dos partes respetarán los acuerdos alcanzados?

La solución está en las arras: un término cuya primera acepción, de acuerdo con el diccionario de la Real Academia Española, hace referencia a la prenda que se otorga a modo de garantía de un contrato.

Realmente, la palabra arras tiene su origen mucho antes. No obstante, su uso siempre ha estado asociado a la existencia de un resto a pagar.

Es por eso por lo que las arras se han convertido en la figura perfecta a la hora de garantizar los derechos y obligaciones de todas las partes implicadas en la compraventa de una vivienda.

¿Qué es un contrato de arras o señal en la compraventa de vivienda?

El contrato de compraventa con arras o contrato de arras, tiene como objetivo dejar por escrito los pactos y acuerdos a los que  han llegado la parte compradora y la parte vendedora.

Parte de ese contrato, como queda claro por su denominación, son las arras, una cláusula que garantiza el cumplimiento de la obligación adquirida: la de comprar y vender el inmueble.

El uso de las arras en el contrato de compraventa ha derivado en la costumbre de llamarlo contrato de arras.

Su funcionamiento es parecido al de un documento de reserva, aunque con importantes diferencias.

La entrega de una señal como reserva, es una práctica habitual cuando la parte compradora se interesa por una vivienda y quiere expresar su intención de iniciar los trámites para comprarla.

La reserva no vincula a las dos partes, sino que actúa como una declaración de intenciones y una muestra fehaciente de interés.

En este primer caso, es la parte compradora la que puede verse afectada en caso de incumplimiento. Si esta decidiera no continuar adelante con la compra, perdería la cantidad entregada.

Por otro lado, cuando hablamos de unas arras, la señal actúa como una garantía vinculante que, en caso de incumplimiento, acarrea consecuencias para ambas partes.

Veremos un poco más adelante cuáles son esas consecuencias en función del tipo de arras que vayas a firmar, pero, como mínimo, dichas consecuencias dejan claro que hay una gran diferencia entre unas arras y una reserva.

Por ahora, lo más importante es entender que la función principal de las arras es garantizar que tanto la parte compradora como la parte vendedora cumplan con aquello a lo que se han comprometido, y que es el la parte compradora quien debe pagar dichas arras.

¿Quién paga el contrato de arras?

Las arras actúan como garantía y, en una compraventa, quien tiene que dejar una garantía a cuenta del precio total de la vivienda, es la parte compradora.

La totalidad del dinero entregado en concepto de arras, se descontará del precio de la vivienda el día que la compraventa se firme ante Notario en Escritura Pública.

El depósito se llevará a cabo, generalmente, mediante transferencia bancaria o cheque, y se adjuntará una copia del justificante de dicha transferencia o cheque al contrato.

El gasto por la redacción del contrato de arras correrá a cargo de la parte vendedora.

“La inclusión de las arras en el contrato de compraventa ha derivado en la costumbre de llamarlo contrato de arras.”

arras quien se queda el dinero

Tipos de arras en un contrato e incumplimientos

La firma de un contrato de arras implica el cumplimento de una obligación. Y como es normal, el incumplimiento de dicha obligación tiene consecuencias.

Dichas consecuencias suelen tener forma de penalización económica cuya cuantía dependerá del tipo de arras que firmemos.

Existen tres tipos distintos de arras, aunque en la práctica, casi en la totalidad de las operaciones de compraventa firmadas en España, se utilizan las arras penitenciales.

Estos son los tres tipos de arras vigentes en la actualidad:

Arras penales

Las arras penales son las menos utilizadas. De hecho, tal y como indican en el blog conceptosjuridicos.com, ni siquiera están reguladas en el Código Civil Español.

Lo que caracteriza a este tipo de arras es que actúan como cualquier otra obligación con cláusula penal.

Las cantidades entregadas sustituyen a la indemnización e intereses por incumplimiento y las partes no quedarán eximidas del cumplimiento de la obligación, aún abonando las penalizaciones.

Las penalizaciones funcionan igual que en el caso de unas arras penitenciales. Si es la parte vendedora la que incumple su obligación, esta devolverá el doble de las arras entregadas.

Si es la parte compradora, perderá las cantidades entregadas o la cuantía pactada en el contrato de compraventa.

Arras Confirmatorias

Las arras confirmatorias, tal y como sucede con las arras penales, no están reguladas en el Código Civil Español.

Actúan como un anticipo del precio total de la compraventa, pero no como indemnización en caso de incumplimiento.

Por tanto, la parte perjudicada podrá reclamar a la parte causante el cumplimento de la obligación o la resolución de la misma, exigiendo una indemnización por los daños más intereses.

Arras Penitenciales

La fórmula más utilizada es la de las arras penitenciales. Y enseguida entenderás por qué.

A diferencia del resto de arras, las penitenciales también llamadas de desistimiento, permiten a las partes desistir libremente del cumplimento del contrato y sí que están reguladas en el Código Civil. Concretamente en el artículo 1.454 que establece lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Esto no quiere decir que no exista una sanción económica. Lo que sucede con este tipo de arras es que, pagando la cantidad estipulada, cualquiera de las dos partes pueden resolver la obligación siempre antes del día de Escritura Pública.

Por tanto, aquí no hablaremos de incumplimiento, sino de desistimiento. En el caso de desistimiento del comprador, este perderá las cantidades entregadas. Es decir, las arras.

Si fuera la parte vendedora la que decide no continuar con la venta, esta debería devolver a la parte compradora la cantidad entregada más la misma cantidad.

Es decir, debería abonar a la parte compradora el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

Descargar Modelo de Arras Penitenciales para vivienda PDF

¿Cuánto se paga en un contrato de arras?

Cuánto se paga de arras no es tan importante, como entender que la cantidad entregada en un contrato de arras debe ser suficiente para garantizar la operación.

No obstante, esa cantidad suele ser un porcentaje equivalente al 10 % del total del precio de la compraventa.

Ese 10 % pasará a formar parte del total del precio y se descontará del total a entregar el día de Escritura Pública.

Si existe una reserva previa al contrato de arras, por ejemplo del 1 %, esta pasará a formar parte del 10 % total. Es decir, en la firma del contrato de arras harás entrega del 9 % del valor de la vivienda y se le sumará el 1 % de la reserva.

¿Qué debe constar en el documento de arras?

Independientemente del tipo de arras que firmemos, en el contrato debe constar la siguiente información:

  • Nombre, dirección y DNI de todos los afectados por el contrato
  • Identificación de la vivienda objeto del contrato
  • Tipo de Arras
  • Domicilio para notificaciones
  • Condiciones de la compraventa: precio y plazos
  • Tribunal competente en el caso de discrepancias entre las partes
  • Leyes que afectan al contrato: por ejemplo el artículo 1454 del Código Civil sobre las Arras Penitenciales.
que pasa si vence un contrato de arras

¿Se deben pagar impuestos sobre las arras?

En el caso de viviendas nuevas, las arras estarán sujetas a IVA. En el caso de viviendas de segunda mano, el ITP gravará el total de la operación incluyendo las arras.

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El contrato de arras
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El contrato de arras
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¿Quién paga las arras en una compraventa? ¿Cuánto se paga? ¿Qué tipos de arras existen? Respondemos a las dudas más comunes sobre el contrato de arras.
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Grupo Tu Inmobiliaria

6 comentarios en “Toda la verdad sobre el contrato de arras”

  • Fernando Aledón Cuesta

    4 febrero, 2021 en 5:44 pm

    Una consulta, por favor:
    Si se pacta de mutuo acuerdo en el contrato de arras penitenciales que el vendedor no estará obligado a devolver la cantidad entregada en arras, en el supuesto de que el comprador precise un préstamo hipotecario y éste préstamo se lo deniega el banco y por ello no puede realizar la compra; ¿se incumple el artículo 1105 del Código Civil?, ¿Es ilegal incluir esa cláusula?, ¿contraviene la Ley en algún otro artículo?.
    Gracias.

    Responder
    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      14 abril, 2021 en 4:12 pm

      Hola Fernando,

      Muchas gracias por tu pregunta. El artículo 1105 atribuye el riesgo a una de las partes aún para casos inevitables. En este caso esa parte eres tú Fernando. En un contrato privado entre dos partes se pueden incluir tantas cláusulas como se desee, siempre que las dos partes estén de acuerdo. No obstante en caso de llegar a litigio, un juez puede anular alguna de esas cláusulas por considerarla, por ejemplo, abusiva.

      Espero haber respondido a tu pregunta.

      Un cordial saludo.

      Responder
  • Maria

    13 mayo, 2021 en 12:44 pm

    Buenas tardes,

    En primer lugar gracias por la explicación respecto las “arras”. Después, aprovecho para plantear dos consultas:

    1) En un contrato de arras (supuestamente penitenciales) entre los dos propietarios (por no existencia de pronunciamiento en sentencia sobre disolución de condominio) hay un plazo máximo y mínimo para su ejecución final?

    2) Respecto al descuento de la cantidad aportada como reserva sobre el 10% (habitual) del contrato de arras, este descuento es de obligada aplicación?

    Saludos y gracias de antemano!

    Responder
    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      5 junio, 2021 en 4:37 pm

      Hola María,

      Respondiendo a la primera pregunta, todos los contratos deben contener una fecha máxima para formalizar la Escritura Pública de compraventa.
      Respecto a lo que planteas en la segunda pregunta, comentarte que, si he entendido bien la cuestión, no se trata de un descuento. Ese 10 % entregado corresponde a parte del precio con lo que se debe deducir de la cantidad pactada para la compra del inmueble.

      Un saludo.

      Responder
  • Manuel Merino

    23 mayo, 2021 en 11:04 am

    Buenos días:
    ¿Puede la inmobiliaria fijar, en el contrato con el vendedor, que sus honorarios se detraigan directamente de las arras, antes de la firma de la escritura de compraventa del inmueble, recibiendo e ingresando la señal del comprador en una cuenta propia de su oficina?
    Muchas gracias.

    Responder
    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      5 junio, 2021 en 4:34 pm

      Buenos días Manuel,

      Es totalmente lícito que cobre sus honorarios cuando se hagan arras, siempre que se te hay informado previamente y que esté reflejado en el encargo de venta. Hay que tener en cuenta que el trabajo del mediador finaliza cuando se pone de acuerdo a las partes, y esto sucede cuando se firman las arras. La firma de escrituras es el trámite burocrático mediante el cual se elevan a público los acuerdos tomados en las arras.

      Un saludo.

      Responder

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