Cuando imaginamos el hogar ideal para nosotros, todos tenemos una idea en la cabeza de cómo debería ser.
Pensamos en el número de habitaciones, el tamaño del salón, que mejor si tiene una terracita y la zona en la que queremos vivir.
¿Pero qué pasa cuando esa idea no se ajusta a la realidad de las viviendas disponibles, o si el precio de esa vivienda ideal con la que soñamos, escapa a nuestras posibilidades?
A todos nos ha pasado. O al menos a todos los que hemos buscado piso alguna vez.Es importante tener en cuenta que no solo tienes que calcular el valor del inmueble que vas a comprar, sino todos los gastos asociados como los actos jurídicos documentados, los gastos de notaría, el Registro de la Propiedad o los gastos de la hipoteca.
Algunos tuvimos suerte y, renunciando a algunas cosas y dedicando mucho tiempo a la búsqueda, encontramos algo parecido a esa idea inicial.
Otros fueron más valientes y creativos, y se animaron a construir la casa de sus sueños desde cero, a partir de un local comercial.
Cómo convertir un local en vivienda: Pasos y trámites
No te voy a engañar: el proceso es complejo, largo y te va a obligar a moverte mucho.
Pero voy a tratar de resumir y explicar de forma sencilla los pasos necesarios. Así al menos tendrás una guía y podrás empezar a recorrer el camino que tienes por delante cuanto antes.
Dividiré estos pasos en dos categorías: los que tienes que llevar a cabo antes de empezar, y los que vendrán una vez hayas comprado el local.
Pero antes de profundizar en el tema, veamos de dónde procede la idea de convertir un local comercial en un piso o una casa.
¿Cuál es el origen de transformar locales en viviendas?
Convertir un local comercial en un piso no es algo nuevo. De hecho, esta práctica tiene su origen en la ciudad de New York, en los años 50.
En esa época, algunos barrios industriales como el Soho cesaron en su actividad industrial, y muchas fábricas y locales quedaron abandonados.
Al mismo tiempo crecía la necesidad de vivienda disponible en una cuidad cada vez más saturada, lo que animó a algunos artistas y estudiantes a ocuparlas de forma no muy legal.
Con el tiempo, muchos de esos espacios se rehabilitaron transformándose en tiendas, restaurantes, galerías de arte y, un poco más tarde, en viviendas.
Algo parecido pasó en nuestras ciudades. El aumento de los precios de la vivienda y el cierre de muchos comercios en determinados barrios, ofrecía una alternativa interesante a personas que buscaban un lugar en el que vivir a un precio más asequible.
Así, durante la primera década del s XXI, el interés por los lofts y los locales comerciales con posibilidad de cédula de habitabilidad, creció exponencialmente.
Primeros pasos ¿qué tener en cuenta a la hora de elegir el local?
Lo primero que debes tener en cuenta, y aquí radica la dificultad de escribir una guía sobre este tema, es que cada municipio tiene sus propias normas urbanísticas en cuanto a cambios de uso.
Pero existen 3 requisitos generales, comunes cualquier conversión de local a vivienda.
El primero de ellos es que si el local se encuentra ubicado en un edificio con más viviendas, no podrás llevar a cabo el cambio de uso si está prohibido en los estatutos de la comunidad, a menos que en una junta de comunidad de propietarios lo autoricen.
El segundo requisito imprescindible, es que no se haya superado el número máximo de viviendas permitidas, según lo dispuesto en la normativa urbanística*.
*Puede que no lo sepas, pero hay unas limitaciones específicas en cuanto al número de viviendas que pueden existir en una zona determinada.
Por último, es importante que compruebes si es posible o no cumplir con las normas de habitabilidad mínimas exigidas, según el Decreto de Habitabilidad vigente.
El Decreto de Habitabilidad junto con la propia Normativa Urbanística del municipio, hacen referencia al cumplimiento de la altura mínima de los techos, la ventilación e iluminación de las estancias interiores (sala de estar-comedor, dormitorios, etc…) o, en el caso de locales a pie de calle, la longitud de la fachada, tanto la que da a la calle como la que da al interior de manzana como de los patios interiores del propio edificio.
Puedes comprobar la mayoría de estos requerimientos hablando con el presidente o administrador de la comunidad y con el técnico de urbanismo del ayuntamiento.
No obstante, creo que cuando te planteas un proyecto como este, lo mejor que puedes hacer es contratar a un arquitecto que te acompañe durante todo el proceso.
Si te equivocas y compras un local que no cumple con los requisitos mínimos, corres el riesgo de no poder llevar a cabo el cambio de uso y quedarte con un local en propiedad, y no una vivienda que es lo que querías.
Antes de empezar, un arquitecto debe llevar a cabo una visita al inmueble y determinar si serán necesarias obras o no para adaptarlo a la normativa.
Si fueran necesarias, como suele pasar en la mayoría de los casos, tu arquitecto elaborará un estudio (anteproyecto) de viabilidad.
Este estudio determinará la viabilidad del proyecto, el tiempo previsto de ejecución y el coste aproximado de las obras, así como la duración de las mismas.
El resultado de este informe puede ser positivo o negativo. En caso que sea negativo, no podrás continuar con el proceso.
Por eso hice hincapié antes en que compruebes con un arquitecto de confianza la posibilidad de realizar el cambio de uso, antes de comprar el local.
Ten en cuenta que cambiar el uso de un local para convertirlo en vivienda, es prácticamente lo mismo que construir una vivienda nueva, por lo que los requisitos serán muy parecidos.
La nueva vivienda tendrá que cumplir con todas las normas de habitabilidad y accesibilidad exigidas para obtener la cédula de habitabilidad.
Transformar un local en vivienda ¿cuánto cuesta?
Son muchos costes y, la mayoría de ellos, variables. Por eso, calcular el coste total de un cambio de uso de local a vivienda, es algo muy difícil.
Por ejemplo, los honorarios del arquitecto no están regulados, por lo que el coste dependerá exclusivamente del profesional que contrates.
Con las obras sucede lo mismo. Dependerá de la importancia y dificultad de las mismas, de las calidades que quieras para tu casa y de esos pequeños imprevistos que siempre aparecen.
Por último, una vez terminada la obra, te tocará pagar las licencias municipales y, finalmente, inscribir la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
En algunos casos sí, en otros no, aunque no deberías medir la rentabilidad en función solo del dinero.
Puede que encuentres un local que cumpla con todos los requisitos que buscas en un hogar y que no encuentras en ninguna vivienda convencional, y solo por eso merezca la pena embarcarse en un proyecto así.
Pero si hablamos de dinero, transformar un local comercial en una vivienda empieza a ser realmente rentable cuando quieres vivir en un barrio o zona con poca oferta de pisos y alta demanda, algo que provoca un aumento de los precios.
En ese caso es “triplemente” rentable.
En primer lugar porque podrás vivir donde quieres, sin pagar el precio de un piso o una casa que ya consta como vivienda.
En segundo lugar, si con el tiempo cambias de idea y decides mudarte, podrás vender o alquilar al precio de vivienda algo que tú compraste (mucho más barato) como local.
Y en tercer lugar, si haces las cosas bien, probablemente acabarás siendo propietario de un inmueble singular y único. Así que si encuentras a la persona adecuada, venderlo te puede resultar muy lucrativo.
Siendo totalmente sincero, convertir un local en vivienda es un proceso complicado.
Necesitas un arquitecto de confianza y con experiencia, las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda y corres el riesgo de que, en medio del proceso, cambie la normativa urbanística o los requisitos de habitabilidad.
Existen inversores especializados en este tipo de proyecto. Inversores con su propio arquitecto especialista, con un equipo de reformas y con experiencia en el mercado inmobiliario.
Para ellos, este proceso es su trabajo y conocen todos los pasos, pero también aceptan y asumen los riesgos. Aún así, no siempre les sale bien.
Con esto no pretendo decirte que no lo hagas. Solo te pongo sobre aviso de que no es algo tan fácil como pueda parecer.
En tu caso, si no quieres complicaciones, quizá sea mejor seguir buscando hasta encontrar la vivienda que buscas. Puede que solo sea cuestión de tiempo que des con ella.
Hasta la próxima.