LA NUEVA LEY, ¿CUANDO ENTRA EN VIGOR?
El pasado 27 de abril del 2023, el Consejo de Ministros llegó a un acuerdo para poner en marcha una nueva ley de la vivienda que, todavía deberá ser aprobada por la Cámara Alta, se prevé que lo haga antes de las elecciones del 28 de mayo, por lo que todavía no está vigente. Abarca varios aspectos del mercado inmobiliario y se enfoca principalmente en regular el alquiler de inmuebles con medidas destinadas a ayudar a las personas a acceder a una vivienda, regular los desahucios y limitar los precios de alquiler en zonas tensionadas.
Zonas tensionadas
Se ampliarán las zonas tensionadas en el mercado de alquiler, pero...
¿Qué quiere decir eso?
Para que se de una zona como tensionada, deberá darse una de las dos opciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca/alquiler más los gastos del mismo, no supere el 30% de la renta media del hogar.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de dicha zona.
La declaración de un barrio o zona como tensionada dependerá de cada Comunidad Autónoma
Los nuevos grandes tenedores
Se entiende como gran tenedor, aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie de más de 1.500 m2. Ahora bien, con la nueva ley, esta definición cambia y se realiza una subdivisión:
- Grandes tenedores: Aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas ( o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
- Pequeños tenedores: Aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Actualmente, la actualización de los alquileres se encuentra limitada a un máximo del 2% como medida extraordinaria. Con la nueva normativa, este porcentaje subirá a un 3%, desvinculándose del IPC, a partir de enero del 2024.
Regulación de precios de alquiler en zonas tensionadas.
La regulación de los precios de alquileres para los nuevos contratos, tanto de pequeños como grandes propietarios, será implementada con el objetivo de reducir y controlar los precios de las viviendas de alquiler en zonas tensionadas. No se aplicará en zonas que no estén declaradas como tal.El límite de precios será establecido en función de la modalidad del contrato y del tipo de propietario. En el caso de los pequeños propietarios, el precio se basará en el precio del alquiler anterior al nuevo contrato. En el caso de grandes tenedores, se aplicará el índice de contención de precios (todavía por definir).Además, la nueva ley contempla la inclusión de nuevas viviendas de alquiler en el mercado en zonas tensionadas, y estas también estarán limitadas en precio según cada Comunidad Autónoma.
Pagos de honorarios
Si la ley entra en vigor, se contempla que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato, serán a cargo del arrendador. Así mismo, el inquilino seguirá pagando la fianza y las garantías adicionales al firmar un nuevo contrato de alquiler.
Protección ante desahucios
- Se deberán especificar fecha y hora para llevarse a cabo.
- Inclusión de prórrogas hasta 2 años.
- Acceso a procesos de solución extrajudicial para persona vulnerables.
- Cada Comunidad Autónoma podrá realizar actos de mediación que consideren oportunos.
- Se podrán usar fondos de planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas para personas con riesgo de desahucio inminente.
Ventajas tributarias para dueños de propiedades
A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona tensionada, se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para fomentar la puesta en alquiler de sus propiedades y así, compensar la limitación del aumento del precio de los nuevos contratos de alquiler en comparación con el contrato anterior.
Recargo en el IBI para viviendas desocupadas
El Gobierno permitirá a los ayuntamientos aumentar la tasa del IBI para propietarios de viviendas que se encuentren vacías por más de dos años y con más de cuatro viviendas en el mismo municipio. Todo ello para incentivar el alquiler de estas viviendas.El recargo máximo aplicable por los Ayuntamientos será del 150%Fuente: Fotocasa.es