¿Cuándo vender por debajo del valor catastral?

¿Cuándo vender por debajo del valor catastral?

¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral?

El valor catastral es uno de esos términos técnicos que surgen cuando decides vender una vivienda, y cuyo significado y objetivo no está del todo claro para la mayoría de personas.

Y no es culpa de nadie. Siempre he defendido que se debería incluir una asignatura de economía y temas inmobiliarios en el temario escolar, sobre todo teniendo en cuenta las posibilidades de que algún día tengamos que solicitar un préstamo o comprar o vender una vivienda.

Además, las páginas oficiales en las que encontramos información sobre estas cuestiones, suelen estar redactadas por técnicos que utilizan un lenguaje difícil de entender.

Es por eso por lo que, con este blog, mi objetivo es intentar explicar de forma sencilla y práctica conceptos como el valor catastral, del que voy a hablarte a continuación.

Espero que te ayude.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es un valor objetivo determinado por la información que consta sobre una vivienda en el Catastro Inmobiliario, sujeto además a una serie de coeficientes reguladores.

Este valor, generalmente inferior al precio de mercado, tiene como función determinar el precio medio de una zona concreta, teniendo en cuenta las singularidades de cada vivienda.

Son muchas las aplicaciones del valor catastral, pero la que más te puede afectar y deberías conocer, es que te ayudará a calcular el valor mínimo por el cual deberías escriturar el inmueble que tienes a la venta.

Por ejemplo, si el valor mínimo escriturable de una propiedad fuera de 100.000 euros y la vendiéramos por 90.000 euros, saltarían todas las alertas en Hacienda.

Esta limitación tuvo mucha importancia durante la crisis inmobiliaria, ya que hasta entonces, los precios de venta siempre habían sido muy superiores a los valores catastrales.

No obstante, cuando el valor de la vivienda empezó a descender, se dieron varios casos en los que esta norma no se cumplía, dando lugar a una constante persecución por parte de la administración. Algo normal, teniendo en cuenta la necesidad de confirmar que este desajuste no era debido a pagos en dinero no declarado.

Uno de los casos más comunes se daba cuando el propietario o propietaria de una vivienda necesitaba vender el piso al no poder pagar las cuotas de la hipoteca, por lo que se conformaba con conseguir una oferta igual al importe adeudado con el banco.

Ahora la situación es distinta y es más importante que nunca, que conozcas cómo calcular el valor catastral de tu vivienda y cómo puede afectar a su venta.

¿Cómo calcular el valor mínimo escriturable gracias al valor catastral?

Como propietario o propietaria de un inmueble, tienes la obligación de pagar cada año el IBI o Impuesto sobre bienes inmuebles.

En el recibo de ese impuesto constan varios valores, entre ellos el valor catastral, que es el que vas a necesitar para calcular el valor mínimo escriturable.

Una vez lo tengas, lo único que te falta es conocer el coeficiente multiplicador vigente.

Dicho coeficiente se actualiza anualmente y se obtiene de la división entre el coeficiente de actualización del valor catastral (CAVC), y la multiplicación del Coeficiente de referencia al mercado (RM) y el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI).

No te preocupes por la fórmula; no tienes que ponerla en práctica. Puedes solicitar la información en el Registro de la Propiedad de tu zona y ellos te facilitarán el coeficiente multiplicador correcto.

Ahora sí, multiplícalo por el valor catastral que ya tenías y el resultado que obtendrás será el valor mínimo escriturable.

¿En qué casos se puede vender por debajo del valor catastral?

La norma general es que no se debería. El valor catastral es, en la mayoría de los casos, inferior al precio de venta.

Aún así, puede pasar que debido a una situación extraordinaria, no te quede más remedio que escriturar por debajo.

Por ejemplo, una devaluación importante en los precios de la vivienda de una determinada zona, o si vas a vender una propiedad heredada en la que el peritaje del banco es superior a su valor de mercado.

Lo importante es que si tienes que hacerlo, te asegures de que todos los movimientos de dinero asociados a la operación estén justificados.

Lo veremos con más detalle en el siguiente punto, pero si tienes que vender tu casa a un precio inferior al valor catastral, es muy posible que Hacienda decida investigar. Cuando eso suceda, necesitarás demostrar que todo se ha llevado a cabo de forma legal.

vender por debajo del valor escriturable

Consecuencias fiscales de escriturar por debajo del valor catastral: IRPF, ITP y valor catastral comprobado.

Llegados a este punto, es lógico pensar que si lo haces todo bien y justificas los motivos por los que te has visto obligado a vender a un precio extraordinariamente bajo, no tienes por qué preocuparte.

Lo que no has tenido en cuenta es que la venta de una propiedad está sujeta a IRPF y este se calcula en función de la ganancia patrimonial obtenida.

Del mismo modo, la parte compradora está sujeta al pago del ITP o Impuesto sobre las transmisiones patrimoniales.

¿Cómo te afecta esta ley? La respuesta es sencilla.

Después de comprobar el valor declarado en la compraventa, Hacienda puede aplicar una serie de coeficientes correctores que determinarán un nuevo valor de transmisión más ajustado, según sus criterios, al valor de mercado.

En consecuencia, tanto la parte compradora como la parte vendedora, se verán obligadas a abonar los impuestos correspondientes en función de los nuevos valores calculados, que serán en la mayoría de los casos, superiores a los valores declarados.

Existe la posibilidad de oponerse a la Administración. Eso sí, será necesario solicitar una tasación pericial contradictoria, que pruebe que los nuevos valores no están justificados.

Conclusiones

Como has podido comprobar, existen varios motivos por los que podrías tener que vender o comprar un inmueble por un valor inferior al valor catastral o al valor mínimo escriturable.

En la mayoría de los casos no existe una razón fraudulenta detrás, pero no siempre la Administración lo ve de la misma manera.

Puede que tengas prisa por vender por motivos personales, o es posible que la zona en la que te encuentras haya sufrido una devaluación importante por causas ajenas a ti, como le pasó a miles de personas que vendieron su piso durante la crisis económica de 2008.

Si es así, no debes preocuparte. Lo importante es que consigas vender tu inmueble al mejor precio de mercado.

No obstante, conocer el valor mínimo por el cual podrás escriturar, te ayudará a evaluar mejor las posibles consecuencias y así reducir los gastos generados por la venta de tu propiedad.

Como siempre, si me he dejado algo por explicar, estoy equivocado o necesitas alguna aclaración, no dudes en escribirme a través de la sección de comentarios que encontrarás al final de esta página.

Hasta la próxima.

Resumen
¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral?
Nombre del Artículo
¿Se puede vender un piso por debajo de su valor catastral?
Descripción
Cuándo y por qué vender una vivienda por debajo de su valor catastral y qué es el valor mínimo escriturable.
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Grupo Tu Inmobiliaria

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