Decidir si invertir o no (y cómo) el patrimonio personal, nunca es una decisión fácil.
Merece la pena dedicarle tiempo y analizar todas las fuentes de información disponibles.
Si estás leyendo este artículo, imagino que es porque estás valorando opciones, buscando la mejor forma de sacarle partido a tus ahorros.
El banco ha dejado de ser atractivo. Ahora dejarle a él nuestros ahorros, incluso nos puede llegar a costar dinero.
Existen otras alternativas, como la bolsa, el oro o las criptomonedas. Pero pueden ser opciones un poco abrumadoras si no se tiene cierta experiencia.
Otra opción podría ser, sin duda, invertir en el sector inmobiliario. Y es de la que vamos a hablar hoy.
Puede que tengas una propiedad y no sepas si venderla y disfrutar de tu dinero, o alquilarla y rentabilizarla un poco más. Al menos unos años.
También es posible que te atraiga la idea de comprar algo pequeñito, arreglarlo y ponerlo en alquiler.
Son situaciones distintas, aunque creo que ambas son válidas. Solo se trata de encontrar la más adecuada para ti.
Si quieres tranquilidad, vender puede ser la mejor opción.
En cambio, si tu idea es la de construir un patrimonio que genere beneficios mes a mes y estás dispuesto a encargarte de su mantenimiento, negociar, tratar con inquilinos y todo lo que conlleva el alquiler, puede que convertirte en inversor inmobiliario sea mejor elección.
Te toca decidir.
Y como sucede con cualquier inversión, una de las cosas más importantes a tener en cuenta es la rentabilidad.
Así que vamos a ver cómo calcular la rentabilidad de un alquiler de forma sencilla, que es para lo que has entrado aquí.
En las siguientes líneas te hablaré de rentabilidad bruta, rentabilidad neta, de gastos e ingresos, y de algunos errores típicos que se suelen cometer cuando tenemos poca experiencia.
Quédate hasta el final, si quieres claro! Y, como siempre, estás invitado a dejarnos tu opinión y tus preguntas en la sección de comentarios.
Rentabilidad bruta y rentabilidad neta
Calcular correctamente la rentabilidad que vas a obtener (o estás obteniendo) alquilando tu patrimonio, es hoy más importante que nunca.
Sobre todo teniendo en cuenta el momento socioeconómico que vivimos a causa del coronavirus, lo cual ha generado inestabilidad en el mercado.
Uno de los errores más comunes, que me gustaría que no cometieras tú también, es hacer los cálculos teniendo en cuenta solo las rentas cobradas y el coste total de la inversión.
A eso lo llamaremos rentabilidad bruta.
Pero la clave para tener una visión real del beneficio final, es decir, de la rentabilidad neta, es hacer números teniendo en cuenta todos los gastos.
Y de eso es de lo que te voy a hablar a continuación.
Gastos e inversiones a tener en cuenta
A la hora de calcular qué gastos descontar de las rentas percibidas en concepto de alquiler, es muy importante ser minucioso.
Para ponértelo más fácil, he clasificado todos los gastos en tres categorías: de inversión, fijos y de mantenimiento.
Inversión
Consideraremos como gastos de inversión, todos los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda, sumados al precio de adquisición de la misma.
Es decir, que si el precio de venta de un piso en Barcelona fuera de 180.000 euros, para calcular el total invertido deberías añadir:
- Gastos de Notaría: Como parte compradora, te tocará asumir los gastos de Escritura Pública ante Notario. Aproximadamente entre 700 y 800 euros.
- Reformas o actualización del estado de la vivienda: Poner a punto la vivienda te permitirá mejorar su rentabilidad en la mayoría de los casos. El gasto en obras dependerá del estado de la vivienda. Para este ejemplo, contaremos con un presupuesto de unos 3.000 euros.
- Comisión del intermediario: Si has contratado a un Agente del Comprador o Personal Shopper Inmobiliario, este cobrará sus honorarios al final del proceso. Como no hay una regulación al respecto, dichos honorarios los marca el profesional.
- ITP: Tributarás por el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales si compras vivienda de segunda mano. En Cataluña, para inmuebles de menos de 1 millón de euros, el ITP corresponde al 10% de su valor.
- IVA: Solo en el caso de una Obra Nueva
Gastos fijos
Los gastos fijos son aquellos a los que tendrás que hacer frente, cobres o no cobres la renta mensual.
Es importante tenerlos en cuenta, sobre todo a la hora de evaluar riesgos como una situación de impago, o que te quedes algunos meses con el piso o la casa sin alquilar.
Los más comunes son:
- Gastos de Comunidad: Los gastos ordinarios de comunidad, sin contar las derramas excepcionales.
- Seguros de alquiler: Contratar un seguro anual de vivienda, puede costar alrededor de los 250 euros. Aunque dependerá de las coberturas. También es interesante contar con un seguro contra impago de alquiler.
- IBI: El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles es un tributo anual, aunque su pago se puede fraccionar.
- Servicios mínimos: Aunque la propiedad esté vacía y no haya consumo, es recomendable que mantengas los servicios dados de alta.
- Costes de administración de alquiler: No es obligatorio, pero podrías contratar a un administrador para que se encargara de la gestión. El coste suele ser un porcentaje sobre la renta mensual.
Mantenimiento
En este apartado tendremos en cuenta los gastos asociados al mantenimiento de la vivienda en buenas condiciones, los imprevistos y los ocasionales.
- Reparaciones: Debido al uso, las cosas se estropean. Si no es por un mal uso imputable al inquilino, deberás hacerte cargo. Difícil de calcular.
- Puesta a punto: Cuando un inquilino se va, es muy recomendable repasar y poner a punto la vivienda, para que el siguiente inquilino lo encuentre todo en buenas condiciones.
- Derramas: Difícil de calcular. Dependerá de la antigüedad de la finca, de su estado y del mantenimiento que se lleve a cabo.
Fórmula fácil
Ahora que ya tenemos los gastos bastante claros, y sabemos la renta que vamos a cobrar, aplicaremos la siguiente fórmula:
(Ingresos anuales - gastos) / inversión x 100
Siguiendo con el caso que he utilizado para calcular los gastos, con una renta mensual de 900 euros, los números serían los siguientes:
Ingresos anuales: 10.800 euros
Gastos: 1420 euros (comunidad + IBI + seguro de vivienda)
Inversión: 201.800 euros (precio de compra + ITP + reformas)
Rentabilidad: (10.800 - 1420) / 201.800 x 100 = 4,64 %
¿Para qué sirve calcular la rentabilidad de un alquiler?
Existen muchas razones por las que saber calcular la rentabilidad de un alquiler, nos puede resultar útil.
Te hablaré de 2 casos (los más comunes) que te servirán de ejemplo.
El primero: un propietario deja de necesitar su vivienda para vivir y decide obtener un rendimiento por ella a través del alquiler.
Para este propietario, conocer la rentabilidad anual le va a permitir saber en qué momento vender su propiedad sería una opción más rentable que mantenerla alquilada.
Si volvemos a la fórmula (Ingresos anuales - gastos) / inversión x 100, cuando el valor “Inversión” aumenta, la rentabilidad disminuye.
Por esa razón, si la vivienda del propietario de nuestro ejemplo sube mucho de valor, llegará un momento en que la rentabilidad del alquiler podría ser demasiado baja. En ese momento, una buena opción sería vender.
El segundo: alguien quiere comprar una vivienda para invertir sus ahorros, pero no sabe muy valorar si el precio de compra es interesante o no.
En este caso, el propietario podría utilizar la fórmula a la inversa, decidiendo en primer lugar qué rentabilidad espera obtener, después cuáles sería el coste total de la inversión, estimando los gastos mensuales y calculando la renta que podría pedir en función de los precios de mercado.
Haciéndolo así, el propietario del ejemplo, tendría claro que, para obtener X, como máximo debería pagar Y.
Calcular la rentabilidad no es todo
Ahora ya sabes qué gastos tener en cuenta.
No obstante, la experiencia, incluso la intuición, también tienen mucho que ver en que nos acabe saliendo bien la jugada, o no.
Por eso, y aquí llega mi primera recomendación, si tienes la posibilidad no lo hagas todo por tu cuenta. Especialmente la primera vez.
En Grupo Tu Inmobiliaria, por ejemplo, trabajamos desde hace años con pequeños y medianos inversores.
No es un servicio que publicitemos. Es algo que surgió en su momento, y esos mismos clientes siguen con nosotros en la actualidad porque les ha ido bien.
Les ayudamos a encontrar propiedades, preparamos el estudio de rentabilidad y, en muchos casos, tenemos inquilinos antes de que compren, por lo que la rentabilidad está casi garantizada.
Además, nos encargamos de preparar los contratos, estudiar la solvencia de los inquilinos…
En fin, de todo.
Y no estoy vendiéndote nada. Si quieres saber cómo alquilamos, puedes visitar esta página cuando termines de leer. Si no, no pasa nada.
Te lo cuento porque apoyarte en algún profesional que se dedique a esto, te puede ahorrar muchísimo dinero, y también te lo puede hacer ganar.
Así que no lo descartes aún.
Sigamos. Que ya casi llegamos a la fórmula de la rentabilidad.
Conclusiones
El portal Idealista estima el crecimiento de los precios del mercado de alquiler hasta en un 50% durante los 5 años previos al 2019.
Bankinter, según datos del 2020, prevé una caída en torno al 6% para este año.
Obviamente, como sucede siempre con las estadísticas, hay que coger los resultados con pinzas.
No hay que olvidar que los datos se toman sin tener en cuenta las particularidades de cada vivienda. Son estimaciones.
Lo que sí parece bastante claro, es que el mercado en estos momentos no es tan previsible como nos gustaría.