5 mentiras del contrato de exclusividad inmobiliaria

5 mentiras del contrato de exclusividad inmobiliaria

Contrato de exclusividad inmobiliaria

Los que llevamos años trabajando en el sector inmobiliario, sabemos que vender un piso firmando un contrato de exclusividad es una de las mejores opciones para cualquier propietario que decida trabajar con una agencia inmobiliaria.

Y sí. He dicho para cualquier propietario. Pero sobretodo para aquellos que necesitan vender su piso rápido o que esperan obtener el mayor precio posible.

No obstante, cuando un nuevo cliente llega a nuestra oficina, sabemos que hablar de exclusiva en ocasiones genera desconfianza.

Sobretodo si ya han intentado vender su piso con otra agencia inmobiliaria y la experiencia ha sido negativa.

Es lógico y totalmente comprensible. Firmar un contrato de exclusiva inmobiliaria tiene muchas ventajas, pero también implica un riesgo si lo haces con la agencia inmobiliaria equivocada.

¿Por qué firmar un contrato de exclusividad?

La respuesta es sencilla, breve y tiene cierta lógica.

A la hora de firmar un contrato con una inmobiliaria para vender tu propiedad, debes prestar especial atención a su forma de trabajar.

Es decir, cómo tienen publicadas sus viviendas, la calidad de sus fotografías y descripciones, y algo que muy pocas veces tenemos en cuenta: la relación entre la cantidad de viviendas que tienen en cartera y el número de Agentes.

De media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos 2 horas al día a cada uno de sus clientes. Esa dedicación es prácticamente imposible si cada agente gestiona a la vez más de 5 ó 6 propiedades.

Si contactas con una agencia inmobiliaria que solo trabaja con contrato de exclusividad, enseguida notarás que tienen menos inmuebles en cartera. Así pueden dedicar muchos más recursos a cada uno y obtener mejores resultados en menos tiempo.

En nuestra agencia, tenemos un sistema de ventas que nos permite obtener el mejor precio de mercado. Pero para ser realmente efectivo, cada uno de nuestros asesores debe dedicar el tiempo suficiente a la promoción de cada una de las viviendas que gestiona.

Este sistema se basa en una serie de acciones de marketing que consiguen situar tu piso o casa en una posición destacada frente al resto de propiedades en venta de tu zona.

Si otras inmobiliarias realizaran acciones paralelas al mismo tiempo, nuestro sistema perdería eficacia y no podríamos cumplir con nuestro compromiso.

La exclusividad inmobiliaria ha sido durante mucho tiempo un concepto tabú en el sector.

Por eso, en este artículo me gustaría hablarte de las que para mí son las 5 grandes mentiras sobre él que seguro has escuchado más de una vez.

"De media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos 2 horas al día a cada uno de sus clientes...en una agencia inmobiliaria que solo trabaja con contrato de exclusividad...pueden dedicar muchos más recursos a cada uno y obtener mejores resultados en menos tiempo."

Mentira nº1. El contrato de exclusividad inmobiliaria sólo beneficia a la Agencia

Muchos de nuestros clientes, al hablar de la exclusiva, dan por hecho que no supone ningún beneficio para ellos. Y puede que tengan razón.

Pero el problema no está en la exclusiva, sino en algo mucho más sencillo.

¿Ofrece esa agencia inmobiliaria algún beneficio para ti como cliente?

Si la respuesta es negativa, no importa si firmas un tipo de contrato u otro, o incluso sino firmas nada. Seguramente será una pérdida de tiempo.

Ahora bien, una agencia inmobiliaria con recursos que te ayude a vender en menos tiempo, que defienda el precio acordado, que tenga suficiente experiencia y con la que te sientas a gusto, sí que está dando valor a su servicio.

Solo en ese caso,  confiar en ella para vender tu piso en exclusiva, puede ser la mejor opción.

Mentira nº2. La exclusiva permite a la Agencia vender mi piso sin competencia. ¡Seguro que se relajan!

exclusiva inmobiliaria grupo tu inmobiliaria

Pensar que los resultados a la hora de vender dependen de cuantas agencias trabajan tu propiedad es un error muy común.

La competencia real está en el mercado. La oferta de viviendas en venta es superior a la demanda. Es decir, hay más propiedades en venta que compradores.

Por tanto, la única manera de agilizar la venta de tu propiedad es conseguir que destaque por encima de las demás. Desgraciadamente esto no se consigue anunciándola mucho, sino haciéndolo bien, invirtiendo el tiempo y los recursos necesarios, y con una buena estrategia.

Cuando nuestros clientes nos contratan para vender su piso, y contamos con su confianza para hacerlo en exclusividad, destinamos todos nuestros recursos desde el primer día para conseguirlo lo antes posible.

El tiempo es fundamental a la hora de evitar que aparezcan más productos (pisos) que dificulten la venta, obligando a nuestro cliente a ajustar el precio para adaptarse a la nueva situación.

La clave está en tener claro que tanto cliente como agencia, durante los meses que dure su relación comercial, deben tener el mismo objetivo: Vender la propiedad en el menor tiempo posible y al máximo precio.

Mentira nº3. Otras agencias trabajan sin exclusiva

Más del 60% de las agencias inmobiliarias de Barcelona prefieren trabajar con contrato de exclusividad inmobiliaria.

De hecho, en su cartera de inmuebles en venta, disponen de pisos en exclusiva a los que destinan más del 70% de sus recursos en publicidad, tiempo y energías.

Parece lógico pensar que cuando un cliente confía en tu gestión por encima de tus competidores, destinarás más recursos a cumplir con tu encargo que con otros clientes que, por falta de confianza o buscando un ahorro en los honorarios, deciden hacerlo con varias agencias a la vez.

Aún así, sea en exclusiva o sin ella, la agencia intentará vender tu inmueble.

Entonces, ¿porqué hay tantas agencias que deciden trabajar sin exclusiva?

  • Miedo al rechazo. En muchas ocasiones, la agencia o agente, aceptan trabajar sin exclusiva para evitar perder la oportunidad de vender la propiedad. Esta situación puede acabar ocasionando un servicio de peor calidad al no poder invertir los recursos necesarios para que la venta se lleve a cabo.
  • Estrategias comerciales: Una de las estrategias de venta de algunas agencias es disponer de carteras infinitas de inmuebles con el objetivo de atraer el máximo número de compradores. No es el camino más recomendable, ya que tu vivienda pasará a ser una más dentro del saco.
  • Falta de recursos: A la hora de contratar a una inmobiliaria en exclusiva debes valorar si dispone de los recursos suficientes para responder a tus expectativas. Hazte las siguientes preguntas: ¿Tiene la imagen que busco para la promoción de mi inmueble? ¿Cuenta con los servicios necesarios para conseguir un comprador? ¿He recibido el mejor asesoramiento posible?

Ninguno de estos 3 motivos suponen una ventaja para ti a la hora de vender tu inmueble. ¿ Aún sigues pensando que no vale la pena comprometerse?

Mentira nº4. No se puede anular un contrato de exclusividad

contrato exclusividad inmobiliaria

Hoy en día los contratos para vender tu piso con una inmobiliaria suelen tener una duración de entre tres y seis meses.

Es el tiempo necesario para que puedas valorar el trabajo realizado y decidir si quieres continuar o no con esa agencia.

En la mayoría de casos, esos meses son suficientes para encontrar un comprador para tu propiedad.

Si cumplido el plazo, decides que ya no quieres seguir colaborando con la agencia inmobiliaria contratada, debes notificarlo. Revisa qué dice el contrato respecto a la renovación.

Lo más habitual es comunicar tu intención de no renovar con antelación, al menos 15 días antes de la finalización del contrato. La forma de comunicarlo debería ser por escrito y, aconsejable, mediante un burofax.

En nuestro caso, cuando uno de nuestros clientes decide no continuar trabajando con nosotros, basta con que nos comunique su decisión. Lo más importante para nosotros es que como cliente te quedes con nosotros convencido, y no por obligación.

No obstante, te dejo un modelo de no renovación de contrato.

Modelo de rescisión (no renovación) de contrato de exclusividad en Pdf

También puede pasar que antes de la finalización del período concertado con la agencia, decidas que no quieres continuar porqué no están cumpliendo con su compromiso.

En ese caso deberías comunicarles tus quejas, intentar solucionarlas y, si no es posible, solicitar la anulación del contrato por incumplimiento.

Hagas lo que hagas, es muy importante que revises el contrato que firmaste el primer día.

Si tienes dudas te invito a leer nuestro artículo sobre cómo firmar la Nota de Encargo perfecta.

Mentira nº5. Trabajar con varias agencias a la vez atrae más visitas

Uno de los mayores errores a la hora de poner tu piso en venta con varias agencias es creer que cada una de ellas dispone de un número determinado de potenciales compradores exclusivos.

Pensando así es lógico suponer que cuantas más agencias contrates, más clientes potenciales verán tu propiedad. La realidad es algo diferente.

En la mayoría de los casos, cuando una persona decide comprar un piso, busca a través de varias agencias. Y esto puede generar algunos problemas:

  • Más de una agencia llama al mismo cliente comprador para ofrecerle el mismo piso. En principio no parece un problema. Pero cuando llamamos a un cliente para ofrecerle una novedad de nuestra cartera, parte de nuestro trabajo comercial consiste en reforzar la idea de que se trata de un producto interesante, novedoso, y que no durará mucho en el mercado. Si esta misma llamada se repite 4 veces desde distintos agentes, la fuerza del mensaje se diluye dando la sensación al potencial comprador de producto poco exclusivo.
  • El potencial comprador se interesa por tu piso y hace una oferta. Como sabe que son varias las agencias que tienen el piso en cartera negocia con todas ellas a la vez buscando obtener el mejor precio. Finalmente el piso se vende a un precio inferior, o no se vende, perdiendo así una oportunidad. Mismo caso pero con exclusiva. El comprador realiza una oferta, la agencia inmobiliaria negocia obteniendo una mejor propuesta, el vendedor recibe el mejor precio y la operación se lleva a cabo. La exclusiva da poder de negociación, trabajar sin exclusiva es similar a poner tu vivienda en una subasta. ¿Qué prefieres para tu propiedad?
  • Es muy habitual que cada agencia aplique un porcentaje diferente de honorarios sobre el precio solicitado por el propietario. ¿Que pasará? Mismo piso, 4 precios diferentes Resultado: ¡Desconfianza!

Espero haberte aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria. El problema no está en la exclusiva sino en encontrar la agencia que te ofrezca un servicio adecuado a tus necesidades.

Nosotros estamos dispuestos a comprometernos, ofrecerte soluciones y no promesas, defender tus intereses y ayudarte a conseguir tus objetivos.

Y tú, ¿Qué estas dispuesto a hacer para vender tu piso ?

Resumen
El contrato de exclusividad inmobiliaria
Nombre del Artículo
El contrato de exclusividad inmobiliaria
Descripción
Vender un piso con una inmobiliaria firmando un contrato de exclusividad, siempre genera dudas. En este artículo respondemos a algunas de las afirmaciones que más hemos escuchado y te contamos porque no siempre son verdad.
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Grupo Tu Inmobiliaria

8 thoughts on “5 mentiras del contrato de exclusividad inmobiliaria”

  • vetipy

    17 abril, 2018 en 11:07 am

    Es un negocio que se ha llenado de ratas y sanguijuelas, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona.
    Soy arrendatario, y estoy tratando de ayudar al propietario para anular la exclusividad de la inmobiliaria, porque hicieron un trabajo desastroso.
    Vi el anuncio en uno de estos portales gratuitos, vi las condicionea, y estaba dispuesto a pagar “el mes de agencia” (que ese es otro tema… que el inquilino tenga que pagar,. en fin…)
    No pudieron encontrarme otra fecha más que un sábado por la mañana para enseñarme el piso. Cuando fueron a enseñarmelo, llegaron tarde, y no supieron responder a ni una de las preguntas que les hice.
    Todo eran conclusiones a las que yo también podía llegar viendo el piso como: “si bueno, parece que ésto lo han reformado…” “La calefaccion parece de bomba central… esto debe ser el regulador” “supongo que lo pintarán”.. un desastre.
    Le comento un posible trato con el propietario (pagaba yo una mejora a cambio de una reducción en la mensualidad) y me dice que ok, se lo dicen al propietario y se comunicarán conmigo.
    Pasa una semana sin recibir noticias, y les escribo un correo preguntandoles. A los pocos días sigo sin recibir respuesta, de modo que les llamo y me dicen que el comercial que lo gestiona está de vacaciones, y me dicen que hasta que no vuelva no pueden hacer nada,
    ni pasarme a otro comercial, ni pasarme los datos del propietario para hablar yo con él. NADA. Que me espere a que vuelva de vacaciones la semana siguiente.
    Me parece de coña ¿qué servicio es ese? He logrado encontrar al propietario preguntando a los vecinos y ahora estamos tanteando la posibilidad de dar por nulo su contrato con la inmobiliaria
    por incumplimiento de servicio.
    Las inmobiliarias de éste pais no es que no den desconfianza. Dan asco.

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    • Grupo Tu Inmobiliaria

      26 abril, 2018 en 9:31 am

      Hola vetipy. Estoy de acuerdo en que, como en todos los sectores, existen profesionales que no hacen su trabajo como deberían. Lo que queríamos comentar en este artículo es que el contrato de exclusividad no es el problema, sino todo lo contrario. Se trata de una relación de confianza mutua.

      Si trabajas con un buen profesional, la exclusividad es recíproca. El profesional podrá destinar más y mejores recursos a dar un buen servicio que es de lo que se trata.

      Todavía se hacen muchas cosas mal en el sector. Pero se ha visto un cambio muy importante en los últimos años y, en parte, ha sido gracias a internet. Ahora puedes hacer pública tu opinión y contar tu experiencia. Espero que sirva para que todos mejoremos y nos centremos en lo realmente importante: clientes satisfechos.

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  • Anna

    11 enero, 2019 en 9:33 pm

    Me encanta el artículo, no me canso de leerlo y compartirlo por redes cuanto dudo porque tengo que ponerle VALOR a mi trabajo. Cuando no sé porque debo tener integridad en mis acciones, porque todos que realmente nos importa trabajo bien hecho nos ayudamos a explicar al propietario que es en su mejor interés!

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    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      14 enero, 2019 en 9:15 am

      Buenos días Anna. Muchas gracias por tu comentario. Pero lo que más nos alegra es que el artículo te aporte valor. Te deseamos muchísimos éxitos en tu trabajo. Feliz día.

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  • Pedro

    6 mayo, 2019 en 8:28 am

    Hola. Un contrato de ese tipo, con un valor que han puesto de menos de la mitad del valor por metro cuadrado que se paga alrededor, ¿es legal? ¿cómo evitar ese intento de estafa? ¿Es legal que en caso de no aceptar la oferta, tenga que pagarle también la comisión?

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    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      6 mayo, 2019 en 3:12 pm

      Hola Pedro. Sin conocer los detalles y sin haber visto el contrato, si la oferta es al mismo precio que consta en la nota de encargo, tienes dos opciones. Vender el piso con esa agencia inmobiliaria al precio acordado, o no venderlo. Esta segunda opción puede suponer que la agencia inmobiliaria reclame sus honorarios a pesar de no llevar a cabo la venta. Te amplio la información en un mensaje privado. Un saludo.

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  • Miguel

    4 junio, 2019 en 10:30 am

    He suscrito un mandato en exclusiva con la agencia y un cliente quiere visitar mi piso. Este mismo cliente visitó mi piso con la agencia1 hace unos meses cuando tenía una exclusiva con ellos. En esta situación ¿cómo se trata la cláusula que tienen todos los mandatos en exclusiva por la que en los 12 meses siguientes al mandato en exclusiva, si vendo a un cliente que me ha presentado la agencia hay que pagar la comisión?

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    • David de Grupo Tu Inmobiliaria

      5 junio, 2019 en 9:22 am

      Buenos días Miguel y muchas gracias por tu comentario. Sin duda es una buena pregunta.

      Como bien dices, el contrato de exclusividad es muy claro en este aspecto.

      No obstante, lo mejor suele ser encontrar la solución más justa para todas las partes.

      Estoy seguro de que hablando con la agencia, seréis capaces de llegar a un acuerdo beneficioso para ambos. De otro modo, si la agencia llegara a enterarse de la venta, es más que probable que inicie los trámites para reclamar sus honorarios.

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