5 mentiras del contrato de exclusividad inmobiliaria

Contrato de exclusividad inmobiliaria
Los que llevamos años trabajando en el sector inmobiliario, sabemos que vender un piso firmando un contrato de exclusividad, es una de las mejores decisiones para cualquier propietario que quiera trabajar con una agencia inmobiliaria.
Y sí. He dicho para cualquier propietario. Pero sobretodo para aquellos que necesitan vender su piso rápido o que esperan obtener el mayor precio posible.
No obstante, cuando un nuevo cliente llega a nuestra oficina, sabemos que hablar de exclusiva en ocasiones genera desconfianza.
Sobretodo si ya ha intentado vender su piso con otra agencia inmobiliaria y la experiencia ha sido negativa.
Es lógico y totalmente comprensible. Firmar un contrato inmobiliario con cláusula de exclusividad tiene muchas ventajas, pero también implica un riesgo si lo haces con la agencia inmobiliaria equivocada.
¿Qué vas a encontrar en esta página?
- 1 ¿Por qué firmar un contrato de exclusividad?
- 2 Mentira nº1. El contrato de exclusividad inmobiliaria sólo beneficia a la Agencia
- 3 Mentira nº2. La exclusiva permite a la Agencia vender mi piso sin competencia. ¡Seguro que se relajan!
- 4 Mentira nº3. Otras agencias trabajan sin exclusiva
- 5 Mentira nº4. No se puede anular un contrato de exclusividad: dudas y rescisión
- 6 Mentira nº5. Trabajar con varias agencias a la vez atrae más visitas
¿Por qué firmar un contrato de exclusividad?
La respuesta es sencilla, breve y tiene cierta lógica.
A la hora de firmar un contrato con una inmobiliaria para vender tu propiedad, debes prestar especial atención a su forma de trabajar.
Me refiero a cómo tienen publicadas sus viviendas, la calidad de sus fotografías y descripciones, y algo que muy pocas veces tenemos en cuenta: la relación entre la cantidad de viviendas que tienen en cartera y el número de agentes.
De media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos 2 horas al día a cada uno de sus clientes. Esa dedicación es prácticamente imposible si cada agente gestiona a la vez más de 5 ó 6 propiedades.
Si contactas con una agencia inmobiliaria que solo trabaja con contrato de exclusividad, enseguida notarás que tienen menos inmuebles en cartera.
Así pueden dedicar muchos más recursos a cada uno y obtener mejores resultados en menos tiempo.
En nuestra agencia, tenemos un sistema de ventas que nos permite obtener el mejor precio de mercado.
Pero para ser realmente efectivo, cada uno de nuestros asesores debe dedicar el tiempo suficiente a la promoción de cada una de las viviendas que gestiona.
Este sistema se basa en una serie de acciones de marketing, que consiguen situar tu piso o casa en una posición destacada frente al resto de propiedades en venta de tu zona.
Si otras inmobiliarias realizaran acciones paralelas al mismo tiempo, nuestro sistema perdería eficacia y no podríamos cumplir con nuestro compromiso.
El contrato de exclusividad ha sido, durante mucho tiempo, un tema tabú en el sector.
Por eso, en este artículo me gustaría hablarte de las que para mí son las 5 grandes mentiras sobre él, que seguro has escuchado más de una vez.
"De media, un agente inmobiliario debería dedicar al menos 2 horas al día a cada uno de sus clientes...en una agencia inmobiliaria que solo trabaja con contrato de exclusividad...pueden dedicar muchos más recursos a cada uno y obtener mejores resultados en menos tiempo."
Mentira nº1. El contrato de exclusividad inmobiliaria sólo beneficia a la Agencia
Muchos de nuestros clientes, al hablar de la exclusiva, dan por hecho que no supone ningún beneficio para ellos. Y puede que tengan razón.
Pero el problema no está en la exclusividad, sino en algo mucho más sencillo.
¿Ofrece esa agencia inmobiliaria algún beneficio para ti como cliente?
Si la respuesta es negativa, no importa si firmas un tipo de contrato u otro, o incluso sino firmas nada. Seguramente será una pérdida de tiempo.
Ahora bien, una agencia inmobiliaria con recursos que te ayude a vender tu piso en menos tiempo, que defienda el precio acordado, que tenga suficiente experiencia y con la que te sientas a gusto, sí que está dando valor a su servicio.
Solo en ese caso, confiar en ella para vender tu piso en exclusiva, puede ser la mejor opción.
Mentira nº2. La exclusiva permite a la Agencia vender mi piso sin competencia. ¡Seguro que se relajan!

Pensar que los resultados a la hora de vender dependen de cuántas agencias trabajan tu propiedad a la vez, es un error muy común.
La competencia real está en el mercado: la oferta de viviendas en venta es superior a la demanda. Es decir, hay más propiedades en venta que compradores.
Por tanto, la única manera de agilizar la venta de tu propiedad es conseguir que destaque por encima de las demás.
Desgraciadamente esto no se consigue anunciándola mucho, sino haciéndolo bien, invirtiendo el tiempo y los recursos necesarios, y con una buena estrategia.
Cuando nuestros clientes nos contratan para vender su piso y contamos con su confianza para hacerlo en exclusividad, destinamos todos nuestros recursos desde el primer día para conseguirlo lo antes posible.
El tiempo es fundamental a la hora de evitar que aparezcan más productos (pisos) que dificulten la venta, obligando a nuestro cliente a ajustar el precio para adaptarse a la nueva situación.
La clave está en tener claro que tanto cliente como agencia, durante los meses que dure su relación comercial, deben tener el mismo objetivo: vender la propiedad en el menor tiempo posible y al máximo precio.
Mentira nº3. Otras agencias trabajan sin exclusiva
Más del 60% de las agencias inmobiliarias de Barcelona prefieren trabajar con contrato de exclusividad inmobiliaria.
De hecho, en su cartera de inmuebles en venta, disponen de pisos en exclusiva a los que destinan más del 70% de sus recursos en publicidad, tiempo y energías.
Parece lógico pensar que cuando un cliente confía en tu gestión por encima de tus competidores, destinarás más recursos a cumplir con tu encargo que con otros clientes que, por falta de confianza o buscando un ahorro en los honorarios, deciden hacerlo con varias agencias a la vez.
Aún así, sea con exclusividad o sin ella, la agencia intentará vender tu inmueble.
Entonces, ¿por qué tantas agencias deciden trabajar sin exclusiva?
- Miedo al rechazo. En muchas ocasiones, la agencia o agente, acepta trabajar sin contrato de exclusividad para evitar perder la oportunidad de vender la propiedad. Esta situación puede acabar ocasionando un servicio de peor calidad al no poder invertir los recursos necesarios para que la venta se lleve a cabo.
- Estrategias comerciales: Una de las estrategias de venta de algunas agencias es disponer de carteras infinitas de inmuebles con el objetivo de atraer el máximo número de compradores. No es el camino más recomendable, ya que tu vivienda pasará a ser una más dentro del saco.
- Falta de recursos: Antes de firmar un contrato de exclusividad con una inmobiliaria, debes valorar si dispone de los recursos suficientes para responder a tus expectativas. Hazte las siguientes preguntas: ¿Tiene la imagen que busco para la promoción de mi inmueble? ¿Cuenta con los servicios necesarios para conseguir un comprador? ¿He recibido el mejor asesoramiento posible?
Ninguno de estos 3 motivos suponen una ventaja para ti a la hora de vender tu inmueble.
¿Aún sigues pensando que no vale la pena comprometerse?
Mentira nº4. No se puede anular un contrato de exclusividad: dudas y rescisión

Hoy en día, los contratos para vender tu piso con una inmobiliaria suelen tener una duración de entre tres y seis meses.
Es el tiempo necesario para que puedas valorar el trabajo realizado y decidir si quieres continuar o no con esa agencia.
En la mayoría de casos, esos meses son suficientes para encontrar un comprador para tu propiedad.
Si cumplido el plazo, decides que ya no quieres seguir colaborando con la agencia inmobiliaria contratada, debes notificarlo.
Revisa con detalle qué dice el contrato respecto a la renovación y a una posible penalización.
Lo más habitual es comunicar tu intención de no renovar con antelación, al menos 15 días antes de la finalización del contrato. La forma de comunicarlo debería ser por escrito y, aconsejable, mediante un burofax.
En nuestro caso y según nuestro modelo de contrato de exclusividad, cuando uno de nuestros clientes decide no continuar trabajando con nosotros, basta con que nos comunique su decisión.
Lo más importante para nosotros es que como cliente te quedes con nosotros convencido, no por obligación.
No obstante, te dejo un modelo de carta para comunicar que no quieres renovar el contrato con la agencia inmobiliaria con la que estás trabajando ahora mismo.
Modelo de carta de rescisión (no renovación) de contrato de exclusividad en Pdf
También puede pasar que antes de la finalización del período acordado con la agencia, decidas que no quieres continuar porqué no están cumpliendo con su compromiso.
En ese caso deberías comunicarles tus quejas, intentar solucionarlas y, si no es posible, solicitar la anulación del contrato por incumplimiento.
Hagas lo que hagas, es muy importante que revises el contrato que firmaste el primer día.
Si tienes dudas te invito a leer nuestro artículo sobre cómo firmar la Nota de Encargo perfecta.
Mentira nº5. Trabajar con varias agencias a la vez atrae más visitas
Uno de los mayores errores a la hora de poner tu piso en venta con varias agencias, es creer que cada una de ellas dispone de un número determinado de potenciales compradores exclusivos.
Pensando así, es lógico suponer que cuantas más agencias contrates, más clientes potenciales verán tu propiedad. La realidad es algo diferente.
En la mayoría de los casos, cuando una persona decide comprar un piso, busca a través de varias agencias. Y esto puede generar algunos problemas:
- Más de una agencia llama al mismo cliente comprador para ofrecerle el mismo piso. En principio no parece un problema. Pero cuando llamamos a un cliente para ofrecerle una novedad de nuestra cartera, parte de nuestro trabajo comercial consiste en reforzar la idea de que se trata de un producto interesante, novedoso, y que no durará mucho en el mercado. Si esta misma llamada se repite 4 veces desde distintos agentes, la fuerza del mensaje se diluye dando la sensación al potencial comprador de producto poco exclusivo.
- El potencial comprador se interesa por tu piso y hace una oferta. Como sabe que son varias las agencias que tienen el piso en cartera negocia con todas ellas a la vez buscando obtener el mejor precio. Finalmente el piso se vende a un precio inferior, o no se vende, perdiendo así una oportunidad. Mismo caso pero con exclusiva. El comprador realiza una oferta, la agencia inmobiliaria negocia obteniendo una mejor propuesta, el vendedor recibe el mejor precio y la operación se lleva a cabo. La exclusiva da poder de negociación, trabajar sin exclusiva es similar a poner tu vivienda en una subasta. ¿Qué prefieres para tu propiedad?
- Es muy habitual que cada agencia aplique un porcentaje diferente de honorarios sobre el precio solicitado por el propietario. ¿Que pasará? Mismo piso, 4 precios diferentes Resultado: ¡Desconfianza!
Espero haberte aclarado algunas dudas sobre la exclusividad inmobiliaria. El problema no está en la exclusiva sino en encontrar la agencia que te ofrezca un servicio adecuado a tus necesidades.
Nosotros estamos dispuestos a comprometernos, ofrecerte soluciones y no promesas, defender tus intereses y ayudarte a conseguir tus objetivos.
Y tú, ¿Qué estas dispuesto a hacer para vender tu piso ?


vetipy
17 abril, 2018 en 11:07 am
Es un negocio que se ha llenado de ratas y sanguijuelas, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona.
Soy arrendatario, y estoy tratando de ayudar al propietario para anular la exclusividad de la inmobiliaria, porque hicieron un trabajo desastroso.
Vi el anuncio en uno de estos portales gratuitos, vi las condicionea, y estaba dispuesto a pagar «el mes de agencia» (que ese es otro tema… que el inquilino tenga que pagar,. en fin…)
No pudieron encontrarme otra fecha más que un sábado por la mañana para enseñarme el piso. Cuando fueron a enseñarmelo, llegaron tarde, y no supieron responder a ni una de las preguntas que les hice.
Todo eran conclusiones a las que yo también podía llegar viendo el piso como: «si bueno, parece que ésto lo han reformado…» «La calefaccion parece de bomba central… esto debe ser el regulador» «supongo que lo pintarán».. un desastre.
Le comento un posible trato con el propietario (pagaba yo una mejora a cambio de una reducción en la mensualidad) y me dice que ok, se lo dicen al propietario y se comunicarán conmigo.
Pasa una semana sin recibir noticias, y les escribo un correo preguntandoles. A los pocos días sigo sin recibir respuesta, de modo que les llamo y me dicen que el comercial que lo gestiona está de vacaciones, y me dicen que hasta que no vuelva no pueden hacer nada,
ni pasarme a otro comercial, ni pasarme los datos del propietario para hablar yo con él. NADA. Que me espere a que vuelva de vacaciones la semana siguiente.
Me parece de coña ¿qué servicio es ese? He logrado encontrar al propietario preguntando a los vecinos y ahora estamos tanteando la posibilidad de dar por nulo su contrato con la inmobiliaria
por incumplimiento de servicio.
Las inmobiliarias de éste pais no es que no den desconfianza. Dan asco.
Grupo Tu Inmobiliaria
26 abril, 2018 en 9:31 am
Hola vetipy. Estoy de acuerdo en que, como en todos los sectores, existen profesionales que no hacen su trabajo como deberían. Lo que queríamos comentar en este artículo es que el contrato de exclusividad no es el problema, sino todo lo contrario. Se trata de una relación de confianza mutua.
Si trabajas con un buen profesional, la exclusividad es recíproca. El profesional podrá destinar más y mejores recursos a dar un buen servicio que es de lo que se trata.
Todavía se hacen muchas cosas mal en el sector. Pero se ha visto un cambio muy importante en los últimos años y, en parte, ha sido gracias a internet. Ahora puedes hacer pública tu opinión y contar tu experiencia. Espero que sirva para que todos mejoremos y nos centremos en lo realmente importante: clientes satisfechos.
Elena
7 julio, 2020 en 6:22 pm
No es aconsejable desprestigiar así y generalizar. Estoy de acuerdo, en que no se han hecho las cosas bien, por parte de muchas empresas. Yo puedo dormir tranquila, como muchos compañeros del gremio. Gentuza hay en todos los sectores. Los absolutos no existen.
David de Grupo Tu Inmobiliaria
8 julio, 2020 en 7:38 am
Hola Elena,
Muchas gracias por comentar. No obstante, creo que en ningún momento desprestigio a nadie. Todo lo contrario. El artículo solo pretende dar respuesta a muchas de las mentiras que se han instaurado como verdades, a pesar de no serlo. Lamento que lo hayas entendido así.
Un cordial saludo
Anna
11 enero, 2019 en 9:33 pm
Me encanta el artículo, no me canso de leerlo y compartirlo por redes cuanto dudo porque tengo que ponerle VALOR a mi trabajo. Cuando no sé porque debo tener integridad en mis acciones, porque todos que realmente nos importa trabajo bien hecho nos ayudamos a explicar al propietario que es en su mejor interés!
David de Grupo Tu Inmobiliaria
14 enero, 2019 en 9:15 am
Buenos días Anna. Muchas gracias por tu comentario. Pero lo que más nos alegra es que el artículo te aporte valor. Te deseamos muchísimos éxitos en tu trabajo. Feliz día.
Pedro
6 mayo, 2019 en 8:28 am
Hola. Un contrato de ese tipo, con un valor que han puesto de menos de la mitad del valor por metro cuadrado que se paga alrededor, ¿es legal? ¿cómo evitar ese intento de estafa? ¿Es legal que en caso de no aceptar la oferta, tenga que pagarle también la comisión?
David de Grupo Tu Inmobiliaria
6 mayo, 2019 en 3:12 pm
Hola Pedro. Sin conocer los detalles y sin haber visto el contrato, si la oferta es al mismo precio que consta en la nota de encargo, tienes dos opciones. Vender el piso con esa agencia inmobiliaria al precio acordado, o no venderlo. Esta segunda opción puede suponer que la agencia inmobiliaria reclame sus honorarios a pesar de no llevar a cabo la venta. Te amplio la información en un mensaje privado. Un saludo.
Miguel
4 junio, 2019 en 10:30 am
He suscrito un mandato en exclusiva con la agencia y un cliente quiere visitar mi piso. Este mismo cliente visitó mi piso con la agencia1 hace unos meses cuando tenía una exclusiva con ellos. En esta situación ¿cómo se trata la cláusula que tienen todos los mandatos en exclusiva por la que en los 12 meses siguientes al mandato en exclusiva, si vendo a un cliente que me ha presentado la agencia hay que pagar la comisión?
David de Grupo Tu Inmobiliaria
5 junio, 2019 en 9:22 am
Buenos días Miguel y muchas gracias por tu comentario. Sin duda es una buena pregunta.
Como bien dices, el contrato de exclusividad es muy claro en este aspecto.
No obstante, lo mejor suele ser encontrar la solución más justa para todas las partes.
Estoy seguro de que hablando con la agencia, seréis capaces de llegar a un acuerdo beneficioso para ambos. De otro modo, si la agencia llegara a enterarse de la venta, es más que probable que inicie los trámites para reclamar sus honorarios.
Mari
19 septiembre, 2020 en 10:36 pm
Hola yo comente a un agente que queria vender un piso. No se concreto, pero el ya me ha mandado un contrato por correo de un folio y cuatro lineas de otro. Yo no he firmado nada, la cuestion es que de momento me quiero esperar ya que estamos en una situacion complicada. Y no tengo la necesidad de venderlo mal. Mi pregunta, el me reclama 30€ por el contrato,¿tengo que pagarselos? Gracias
David de Grupo Tu Inmobiliaria
6 octubre, 2020 en 5:56 pm
Hola Mari,
Pues la verdad es que es la primera vez que escucho que se cobre por algo así. Creo que, si no has acordado nada al respecto y si no te han informado de que ese contrato tenía coste, no tienes por qué pagar nada.
Espero haberte ayudado.
Mari
16 noviembre, 2020 en 10:24 am
Tengo exclusividad con una inmobiliaria. Yo puedo vender mi piso a un particular si no ha pasado el por la inmobiliaria? Tendría que pagar alguna penalizacion al venderlo por mi cuenta?
David de Grupo Tu Inmobiliaria
18 noviembre, 2020 en 10:38 am
Hola Mari,
Gracias por escribirnos. En principio, al existir exclusividad, la venta debe llevarse a cabo a través de la agencia. Si hay o no penalización, y la cuantía de la misma dependerá de lo establecido en el contrato firmado con la agencia inmobiliaria. No obstante, antes de llevar a cabo la venta con el particular, te recomiendo hablarlo con la agencia. Seguro que podéis llegar a un acuerdo beneficioso para ambos. Un saludo.
ROSA
19 abril, 2021 en 9:24 am
He tenido la venta de una vivienda en exclusiva con una inmobiliaria, el contrato de exclusividad ya finalizó, pero queda pendiente la clausula durante 12 meses, si se vende a alguien que visitó la casa con la inmobiliaria. La vivienda es propiedad la mitad de mi madre y la otro mitad mía y de mis hermanos (por la herencia de mi padre fallecido antes de la firma de exclusividad), el contrato lo he firmado yo sola, en representación de mi madre. MI duda es, lo tendrían que haber firmado todos los dueños de la vivienda?? En caso de ser así, podría quedar anulado?? Por no estar firmados por todos?? Gracias. Un saludo
David de Grupo Tu Inmobiliaria
25 abril, 2021 en 4:53 pm
Muy buenos días Rosa y muchas gracias por tu consulta.
Por una parte, para que una nota de encargo tenga validez jurídica, debe estar firmada por la propiedad en la totalidad o por poderes reales.
No obstante, creemos que se debería respetar la cláusula de 12 meses de los clientes que visitaron físicamente la vivienda. Al fin y al cabo, la agencia ha llevado a cabo un trabajo real.
Nuestra recomendación es que solicites la relación de esos clientes, y así evitar malentendidos.
Espero que la respuesta te resulte útil.
Un cordial saludo.
Maria
15 agosto, 2021 en 1:33 pm
Hola, un contrato con un agencia en exclusividad seis meses ¿sigue en vigor tras el fallecimiento de uno de los propietarios que firmo el contrato?
David de Grupo Tu Inmobiliaria
17 septiembre, 2021 en 5:09 pm
Buenos días María,
En ese caso los herederos deberán ratificar o rescindir dicho contrato.
Un cordial saludo.
Maria
26 septiembre, 2021 en 8:25 pm
Hola me llamo Maria e firmado un contrato de exclusividad con una agencia hace 4 días pero les escribí q me había hechado para atrás el contrato se vence dentro de 6 mese pero como no tengo intención de vender tendré alguna penalización grasia
David de Grupo Tu Inmobiliaria
28 septiembre, 2021 en 3:02 pm
Hola María. Creo que lo que respondimos hace unos días te puede servir. Te dejo el comentario: «Muy buenas. Por lo que entiendo no se ha empezado la comercialización. si es así, no deberías tener ningún problema para rescindir dicho contrato. Haz un escrito con tu nombre y el del resto de propietarios indicando que decidís rescindir el contrato firmado el día… con la inmobiliaria …
RO
6 octubre, 2021 en 11:44 am
Buenos días,
Un falso agente inmobiliario, que en realidad es autónomo agrario a la vez nos hizo el contrato a nombre de una empresa que no existe, se quedó con 6000 euros de las arras y pidió dinero en negro a cada una de las partes. Nos dimos cuentas del pastel y le echamos mediante abogado pero no devolvió el dinero ni lo ha devuelto aún. Encima dice que le hemos puenteado porque vendimos a la chica que aparece en el contrato que nos hizo firmar y no se retracta. Está pendiente el juicio civil y otro por intrusismo profesional, ¿qué opinión te merece? Creo que además ha incurrido en falseo documental, apropiación indebida y estafa. Gracias.
David de Grupo Tu Inmobiliaria
26 octubre, 2021 en 4:37 pm
Hola Ro,
Creo que has hecho lo correcto. Como profesional del sector inmobiliario celebro que hayas denunciado a esa persona. Efectivamente, hay mucho intrusismo, lo cual perjudica mucho a nuestro sector puesto que normalmente son personas sin la formación necesaria para la gestión de un bien tan preciado para una familia como lo es su vivienda, o el más preciado.
Un cordial saludo y muchas gracias por compartir tu experiencia.