¿Qué pasa si vence el contrato de arras?

Un contrato privado con arras penitenciales tiene fecha límite. Podríamos decir que caducan. Pero...

Contrato de arras: Fecha límite. ¿Qué pasa si vence?

Un contrato privado con arras penitenciales tiene fecha límite. Podríamos decir que caducan.

Si el plazo vence y la vivienda no se vende, se puede considerar incumplimiento de contrato, lo cual tiene consecuencias, sobre todo para el causante del incumplimiento (un poco más adelante verás que no siempre es así).

Es un tema serio, tan serio que puedes perder el dinero entregado o verte en la obligación de devolver el doble, según seas la parte que compra o la que vende.

Teniendo en cuenta que, en unas arras, se suele hacer entrega de una cantidad importante a cuenta (alrededor del 10% del precio de venta), parece que vale la pena prestar atención a los plazos y respetarlos.

Para que todo quede lo más claro posible, ¿qué te parece si empezamos aclarando qué son exactamente unas arras penitenciales?

Arras penitenciales ¿qué son?

Existen tres tipos de arras: las arras confirmatorias, las penales y las penitenciales, también llamadas de desistimiento.

En este artículo quiero hablarte de las penitenciales, porque son las más utilizadas y las que, probablemente, te encontrarás durante la compraventa.

No obstante, si tienes curiosidad por saber más acerca de todos los tipos de arras, puedes echar un vistazo a nuestro artículo La verdad del Contrato de Compraventa con Arras con Modelo de Contrato

Las arras penitenciales forman parte de un contrato privado entre vendedores y compradores.

En dicho contrato, los interesados acuerdan los términos y condiciones de la compraventa que se llevará a cabo en el futuro, entregando (los compradores) un adelanto del precio final de la vivienda en concepto de arras o señal.

A diferencia de los otros dos modelos de arras, en las penitenciales se contempla el derecho a desistir sin que ninguna de las partes pueda obligar a la otra al obligado cumplimiento del contrato.

Eso sí, las arras actuarán como penalización si se llevara a cabo dicho desistimiento.

El desistimiento, la penalización y el artículo 1454 del Código Civil

Las arras penitenciales está reguladas en el Código Civil. Concretamente por el artículo 1.454 que establece lo siguiente:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Como puedes leer, un contrato de arras sí puede rescindirse, y lo puede hacer tanto la parte vendedora como la compradora.

Ahora bien, si la compraventa no se llevara a cabo por causas imputables a los compradores, estos perderían las cantidades entregadas en concepto de arras.

Si fuera por causas imputables a la parte vendedora, esta debería devolver duplicadas las cantidades recibidas.

Seguramente habrás deducido ya que incumplir los plazos forma parte de esas “causas imputables”.

¿Qué es el plazo máximo en unas arras?

La compraventa de una vivienda se compone de diferentes fases.

Pero una vez comprador y vendedor llegan a un acuerdo, lo único que queda por hacer es formalizar dicho acuerdo en un contrato de arras y, posteriormente, firmar la compraventa ante un Notario, momento en el que se hará la entrega de llaves.

Entre el contrato de arras y la firma ante Notario transcurre un tiempo durante el cual suceden varias cosas.

Por ejemplo, los compradores pueden terminar de negociar la hipoteca y los vendedores organizar el traslado a su nueva casa. Es solo un ejemplo.

Ese tiempo puede ser más o menos largo, su duración se negocia antes de firmar las arras y tiene que quedar reflejado en el contrato.

Algo que muy pocas personas saben, o como mínimo las que nunca han comprado ni vendido una vivienda, es que no se fija una fecha concreta para firmar ante Notario. Lo que se hace es establecer un plazo máximo.

La razón es sencilla: pueden surgir imprevistos o, algo que sucede en muchos casos, todo sale mejor de lo previsto y la firma se puede adelantar.

Pero, si surgieran imprevistos y no se cumplieran los plazos, estaríamos ante un posible desistimiento. Por eso es tan importante ser previsores y calcular bien.

Fijar la fecha en unas arras

Se me ocurre un pregunta en base a lo que hemos visto hasta ahora.

Esta es el pregunta: Si tenemos que ser previsores y tener en cuentos los imprevistos, ¿es posible pedir un plazo largo en un contrato de arras?

La respuesta es… DEPENDE.

Se trata de una negociación entre la parte compradora, la parte vendedora, y, si intermediara, la inmobiliaria.

En esa negociación cada parte expondrá sus condiciones y se intentará llegar a un acuerdo.

Te pondré algunos ejemplos.

María es la vendedora y Juan el comprador. María quiere escriturar en 2 meses porque se muda al extranjero a trabajar y le resultaría muy complicado alargar más los plazos.

Juan tiene la hipoteca bastante avanzada, por lo que no tendría ningún problema en adaptarse a María.

Tenemos acuerdo. Esta sería la situación ideal.

Veamos otro caso.

Pedro es el vendedor y Alberto el comprador.

Alberto ha vendido su casa y está viviendo en casa de un familiar, no necesita hipoteca porque tiene el dinero en efectivo y le gustaría escriturar cuanto antes.

No obstante, a Pedro el vendedor, le darán las llaves de su nueva casa durante los próximos dos meses y no quiere escriturar ya.

En este caso se tendría que negociar un plazo máximo de como mínimo dos meses y, si Pedro pudiera mudarse antes, la firma ante Notario se adelantaría.  

Sería una solución válida puesto que ninguna de las partes quiere incumplir el contrato.

¿Ves a qué me refiero?

Es cuestión de saber cuál es la situación de cada una de las partes y llegar a un acuerdo.

Si eres vendedor y tienes que cumplir plazos concretos por cualquier motivo, algo que puedes hacer es decírselo cuanto antes a tu agencia inmobiliaria o a las personas que visiten tu casa (si vendes como particular).

Si eres comprador, puedes preguntar en el momento de la visita y así sabrás si existe alguna situación excepcional que debas tener en cuenta.

Persona previsora, firma buenas arras.

Me ha surgido un imprevisto ¿Es posible pedir una prórroga?

Firmar unas arras conlleva aceptar voluntaria y contractualmente unas obligaciones.

La parte vendedora se obliga a entregar la vivienda en las condiciones acordadas. La parte compradora, como es obvio, asume la obligación de comprar la vivienda.

Dicho lo cual, aquí entran en juego dos conceptos: el de “fuerza mayor” y el de “buena fe”.

Hemos visto a lo largo de 2020, debido al estado de alarma y a las restricciones de movilidad, que algunas firmas se aplazaban por la imposibilidad de acudir a Notaría.

No obstante, a pesar de que podría considerarse como una circunstancia de fuerza mayor, tal y como lo recoge el art. 1105 de l Código Civil, no ha sido suficiente como para justificar un desistimiento completo.

Es decir, aplazar sí, desistir sin penalización, no.

Sería diferente, por ejemplo, el fallecimiento repentino de alguna de las partes, en cuyo caso, el desistimiento estaría sobradamente justificado.

Teniendo esto en cuenta, conseguir una prórroga motivada por causas ajenas a la voluntad de las partes, no es algo raro ni imposible.

Dependerá de la posibilidad de concederla, de las razones para pedirla y, como es lógico, de la buena fe de las partes.

No siempre existe la posibilidad de conceder una prórroga. Puedes volver al ejemplo de María y Juan. Para María, los inconvenientes de conceder una prórroga no serían pocos.

La razón que motive la solicitud de un aplazamiento también es importante. Determinará seguramente la predisposición a fijar una nueva fecha.

Y, en tercer lugar, cuando todas las partes implicadas actúan de buena fe, llegar a un acuerdo suele ser algo relativamente sencillo.

Conclusión

Cuando se firman unas arras, se adquieren obligaciones que hay que estar dispuesto a cumplir. A veces surgen imprevistos, pero otras, los problemas llegan por falta de previsión.

La buena noticia es que en la mayoría de los casos se acaba llegando a una solución.

La mala, es que en algunos casos no.

Esperamos de verdad que este artículo arroje un poco más de luz sobre este tema.

Perder unas arras o tener que devolverlas duplicadas es un trámite doloroso, pero si haces las cosas bien, las probabilidades de que te pase a ti son mínimas.