Te contamos todo lo que necesitas saber sobre la plusvalía, un impuesto municipal nada barato, vinculado a la venta o donación de una vivienda.
¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal y cuándo se paga?
La plusvalía municipal, también conocida como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es uno de los impuestos estrella en la venta, herencia o donación de una vivienda.
Y sí. Lo he llamado impuesto estrella porque, gracias a él, los ayuntamientos españoles recaudan cada año más de 2.000 millones de euros.
¿Pero qué es exactamente la plusvalía?
Es el impuesto que se paga tras la transmisión de una vivienda y que grava los terrenos de naturaleza urbana.
Repito, grava los terrenos, no el bien construido sobre ellos.
Con la plusvalía municipal … “los ayuntamientos españoles recaudan cada año más de 2.000 millones de euros.
Últimas novedades 2019-2020 en el Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Después de que la sentencia del Tribunal Constitucional de 2017, abriera la puerta a reclamaciones en aquellos casos en los que no se generara incremento patrimonial tras la venta, en 2019 otra sentencia da la razón, de nuevo, a los contribuyentes.
El Tribunal Constitucional resolvió la cuestión de inconstitucionalidad en aquellos casos en los que, aún existiendo ganancia patrimonial, el importe a liquidar en concepto de plusvalía municipal fuera superior a dicha ganancia.
Dicho con otras palabras.
Según la sentencia, los ayuntamiento no tendrían que exigir la liquidación de la plusvalía, si al transmitir una propiedad el vendedor no obtuviera ninguna ganancia, o si la ganancia obtenida fuera menor a la liquidación exigida.
Además, a la hora de determinar la ganancia o pérdida obtenida, se podrán incluir gastos notariales, registrales, o incluso los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Otra sentencia aún más reciente del Tribunal Supremo, con fecha de 9 de diciembre de 2020, anuló una liquidación del impuesto de plusvalía municipal, por ser igual a la ganancia obtenida.
Todo parece indicar que los tribunales están dispuestos a proteger al contribuyente en aquellos casos en los que, la plusvalía, actúe con carácter confiscatorio, en vez de actuar como un tributo que grave de forma proporcionada la ganancia obtenida en una transmisión de vivienda.
Fuente: apivirtual.com
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Si tienes tu vivienda en venta, o vas a recibir recibir una donación o una herencia, te interesa saber cuánto tendrás que pagar de plusvalía municipal.
La respuesta es compleja. Y es que cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes, dando lugar a resultados muy distintos en cada caso.
Entonces, ¿cómo calcularlo?
Necesitas cierta información básica. Por ejemplo, el valor catastral del suelo sobre el que está construida tu vivienda.
Averiguarlo es muy sencillo, ya que está indicado en el recibo del IBI. Importante no confundir con el valor catastral o el valor de construcción.
Una vez tienes ese valor, necesitas el coeficiente o tasa de revalorización. Y aquí es donde la cosa se complica.
En internet puedes encontrar información sobre la mayoría de coeficientes. Y si no los encuentras, tendrás que consultar en la administración.
A modo de ejemplo, te dejo las tablas con los coeficientes para calcular la plusvalía en Barcelona y en Madrid.
BARCELONA
MADRID
Por último, tendrás que aplicar la siguiente fórmula.
Valor de suelo = X €
Años completos desde que adquiriste la vivienda = Y años
Incremento por años (ver ordenanza) = Coeficiente regulador x Y años = Z %
Base imponible = X € x Z %
Tipo impositivo (ver ordenanza) = 30 %
*El tipo impositivo es un valor variable. En Barcelona es el 30 % (máximo tipo impositivo aplicable). En Madrid es el 29 %.
Plusvalía (€) = Base Imponible x 30 %
Si has seguido todos los pasos, habrás obtenido como resultado un valor que se aproximará al importe que tendrás que pagar, cuando vendas tu propiedad.
No obstante, veamos un par de ejemplos prácticos por si aún te quedan dudas sobre cómo aplicar esta fórmula para calcular la plusvalía.
Ejemplo de cálculo de plusvalía
Ejemplo 1 - Compraventa de vivienda en Barcelona
Compramos una vivienda en 2009 y la vendemos en 2019. Como la plusvalía es un impuesto que tiene en cuenta el valor del bien, tomamos solo como referencia el valor catastral del suelo.
Valor del suelo: 100.000 €
Años completos transcurridos: 10 años
Incremento por años: 3,5 % (anual) x 10 años: 35 %
Base imponible: 100.000 x 35 % = 35.000 €
Tipo impositivo: 30 %
Plusvalía: 35.000 € x 30 % = 10.500 €
Ejemplo 2 - Herencia de vivienda en Madrid
Heredamos una vivienda que se compró en 1999 en Madrid. Aplicamos la fórmula, modificando los coeficientes y el tipo impositivo.
Valor del suelo: 90.000 €
Años completos transcurridos: 20 años
Incremento por años: 60 % a partir de los 20 años
Base imponible: 90.000 x 60 % = 54.000 €
Tipo impositivo: 29 %
Plusvalía: 54.000 x 29% = 15.660 €
¿Quién paga el impuesto de plusvalía municipal?
Hasta ahora hemos hablado sobre qué es y cómo calcular la plusvalía. Pero es igual de importante saber quién tiene la obligación de pagarla.
Existen 3 posibilidades:
1. El vendedor.
En el caso de una compraventa, es decir, cuando la transmisión supone un beneficio económico para el propietario o propietaria de la vivienda, la administración le reclamará a él o ella el pago del impuesto.
No obstante, en algunos casos, la parte vendedora y la parte compradora pueden acordar abonar el impuesto de una forma distinta. No suele ser habitual.
2. El comprador.
Solo se da un caso en el que el comprador de una vivienda asumirá el pago del impuesto: cuando el vendedor no es residente en España.
3. Los herederos o beneficiarios de una donación.
En una transmisión no onerosa, en la que el sujeto pasivo (propietario) no obtiene una compensación económica, será el beneficiario de la misma quien asuma el pago de la plusvalía.
Esta situación se da en herencias, sucesiones y donaciones.
¿Se puede pagar la plusvalía online? ¿Dónde se paga?
Si vives en municipios o poblaciones pequeñas, lo normal es que te dirijas a tu ayuntamiento. Allí te informarán sobre cuánto debes pagar de plusvalía y qué trámites seguir.
En grandes ciudades como Barcelona o Madrid, tendrás que solicitar cita previa y escoger la oficina que corresponda a tu distrito o barrio.
Dónde y cómo pagar la plusvalía municipal en Barcelona
El Ayuntamiento de Barcelona utiliza el sistema de autoliquidación.
Por un lado, existe un acuerdo entre la administración y el Colegio de Notarios de Catalunya, gracias al cual el Notario puede entregarte la hoja de autoliquidación en el momento de la firma.
Si no lo hace el Notario, puedes solicitarlo a través de internet en cualquiera de las oficinas de atención ciudadana de la ciudad, o llamando al teléfono gratuito 010 (931537010 para llamadas extra metropolitanas).
Eso sí, siempre en los plazos señalados.
Una vez tengas el documento, tienes dos opciones:
- Dirigirte a cualquiera de las entidades bancarias que figuran en el reverso y efectuar el pago.
- Pagar con tarjeta en la web del Instituto Municipal de Hacienda
En ambos casos, una vez realizado el pago, envía la Copia Simple de la Escritura objeto de la transmisión al Instituto Municipal de Hacienda, o entrégala personalmente en la oficina de atención ciudadana de tu distrito.
Oficinas con atención presencial en Barcelona:
- Instituto Municipal de Hacienda - Llacuna 63
- Oficina de Atención Ciudadana Ciutat Vella - Ramelleres 17
- Oficina de Atención Ciudadana Pl. Sant Miquel - Pl. Sant Miquel 3
- Oficina de Atención Ciudadana Eixample - Aragó 329
- Oficina de Atención Ciudadana Sants-Montjuic - Creu Coberta 104
- Oficina de Atención Ciudadana Zona Franca - Pg Zona Franca 185
- Oficina de Atención Ciudadana Les Corts - Pl Comas 18
- Oficina de Atención Ciudadana Sarrià - Anglí 31
- Oficina de Atención Ciudadana Gràcia - Pl Vila de Gràcia 2
- Oficina de Atención Ciudadana Horta - Lepant 387
- Oficina de Atención Ciudadana Nou Barris - Pl Major Nou Barris 1
- Oficina de Atención Ciudadana Ciutat Meridiana - Costabona 3
- Oficina de Atención Ciudadana Sant Andreu - Segre 24
- Oficina de Atención Ciudadana Sant Martí - Pl Valentí Almirall 1
Dónde y cómo se paga la plusvalía en Madrid
En Madrid, podemos tramitar en línea la autoliquidación del impuesto y pagarlo en las entidades bancarias autorizadas, o bien solicitar más información en sus Oficinas de atención al contribuyente.
Eso sí, siempre con cita previa que podrás solicitar online o llamando al 915298210.
¿Dónde se paga la plusvalía en Madrid? Estas son las oficinas de Atención al contribuyente:
- OAIC - Calle Alcalá 45
- OAIC - Calle Sacramento 3
- OAIC - Calle Hierro 27
- OAIC - Calle Raimundo Fernández Villaverde 32
- OAIC - Calle Ramon Power 24
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía? Plazos para pagar el IIVTNU
La plusvalía municipal puede llegar a ser un impuesto realmente caro. Por eso es tan importante que conozcas el plazo que tienes para liquidarlo, o te enfrentarás a recargos importantes.
No todos los casos son iguales. Se tendrá en cuenta si la transmisión es inter vivos o mortis causa.
En el primer caso, cuyo ejemplo más representativo es la compraventa de una vivienda, el plazo será de 30 días desde la fecha de transmisión.
Por causa de muerte, por ejemplo una herencia, el plazo será de 6 meses, ampliable a 6 meses tal y como sucede con el impuesto de sucesiones.
¿Quién está exento de pagar la plusvalía municipal?
Toda transmisión de una vivienda conlleva el pago de este impuesto. Pero ¿en qué casos no se paga la plusvalía municipal?
Como en toda ley hay excepciones. Aunque más que de excepciones, aquí hablaríamos de exenciones.
Y es que existen una serie de supuestos y situaciones, en las que podríamos ahorrarnos este impuesto municipal.
Las exenciones más comunes son:
- Cuando la transmisión se realice entre cónyuges o a favor de los hijos, acorde al cumplimiento de sentencias de nulidad matrimonial o divorcio.
- Si la transmisión del bien inmueble, es fruto de la dación en pago para la cancelación de la hipoteca.
- Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
- En adjudicaciones de pisos o locales verificados por las cooperativas de viviendas a favor de los socios cooperativistas.
- En aportaciones o transmisiones relacionadas con el SAREB.
- Los inmuebles situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural e incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos.
- Otras entidades exentas del pago de la plusvalía como la Cruz Roja o entidades sin fines lucrativos que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley 49/2002 de 23 de Diciembre.
- El Estado y sus organismos autónomos.
- Entidades gestoras de la Seguridad Social y mutualidades de previsión social reguladas por la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados.
- Personas o entidades reconocidas en tratados o convenios internacionales.
Y desde Mayo de 2017, con la sentencia favorable del Tribunal Constitucional, aquellas personas que venden su vivienda con pérdidas, podrían reclamar no pagar la plusvalía.
Eso sí, el procedimiento no será sencillo. No solo tendrás que demostrar que ese incremento no se ha producido, sino que el ayuntamiento podrá aportar sus propias pruebas y aceptar o no tu solicitud.
Si aún te quedan dudas...
... te recomiendo echar un vistazo a este artículo de Idealista, escrito por José María Salcedo de Ático Jurídico, en el que responde a las preguntas más frecuentes de usuarios reales.
Artículo: El embrollo de la plusvalía municipal
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, también conocida como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda, que grava los terrenos de naturaleza urbana y con el que cada año los ayuntamientos recaudan más de 2.000 millones de euros.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Necesitas cierta información básica. Por ejemplo, el valor catastral del suelo sobre el que está construida tu vivienda que está indicado en el recibo del IBI. Importante no confundir con el valor catastral o el valor de construcción. Una vez tienes ese valor, necesitas el coeficiente o tasa de revalorización.
¿Quién paga el impuesto de plusvalía municipal en una transmisión?
En el caso de una compraventa, es decir, cuando la transmisión supone un beneficio económico para el propietario o propietaria de la vivienda, la administración le reclamará a él o ella el pago del impuesto. Excepto cuando el vendedor no sea residente en España.
¿Cuál es el plazo para pagar la plusvalía en una herencia?
El plazo es de 6 meses, ampliable a 6 meses tal y como sucede con el impuesto de sucesiones.