Cada mes, el término valor catastral se busca más de 10.000 veces en internet y la sede virtual del catastro recibe casi 1 millón de visitas. Todo parece indicar que se trata de algo importante.
Por eso he decidido recopilar las preguntas más frecuentes sobre el Catastro en este artículo, tratando de responderlas de forma sencilla.
Si después de leerlo aún te queda alguna duda, puedes dejarme un comentario e intentaré responderte.
Dicho esto, y antes de empezar con el tema con detenimiento, ¿qué te parece si aclaramos qué es el catastro y cuál es su función?
¿Qué es el Catastro?
Según el Ministerio de Hacienda, ministerio del cual depende el catastro, se trata de “ un registro administrativo que contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad.”
Es decir, el catastro es el lugar en el que constan todas las propiedades, independientemente de su clasificación, con una descripción de sus características tales como la superficie, la ubicación o el año de construcción.
Algo parecido sucede con el Registro de la Propiedad. No obstante, existen importantes diferencias.
En el Registro de la Propiedad encontramos, además, información sobre la titularidad de la propiedad y las posibles cargas que la gravan.
Pero la diferencia principal es que inscribir una propiedad en el Catastro es obligatorio y gratuito, y hacerlo en el Registro de la Propiedad es opcional (aunque recomendable) y tiene un coste.
¿Qué es la referencia catastral y dónde encontrarla?
La referencia catastral es un sistema diseñado para identificar de forma oficial e inequívoca un bien inmueble.
Se trata de un código alfanumérico proporcionado por el Catastro, que debe ser único para cada inmueble con el fin de identificarlo y diferenciarlo de todos los demás inmuebles.
Se compone de 20 caracteres, y su estructura puede variar.
¿Pero dónde la puedes encontrar?
Al final de este artículo, encontrarás un breve (pero completo) tutorial sobre cómo utilizar la Sede Virtual del Catastro para encontrar información sobre tu vivienda.
Mientras tanto, puedes encontrar la referencia catastral de tu vivienda en una serie de documentos que es probable que tengas por casa.
1. Escritura de compraventa
Ya ha pasado algún tiempo desde que firmaste la escritura de tu vivienda y, aunque no recuerdes dónde está, seguro que buscando un poco aparece.
En ese montón de folios, normalmente, después de la descripción de la vivienda, hará acto de presencia la referencia catastral.
2. Nota Simple
Es posible que en algún momento de la venta, te hayan solicitado una Nota Simple informativa actualizada.
La Nota Simple no es más que un extracto de la información que consta en el Registro de la Propiedad, después de inscribir la Escritura de compraventa.
Por tanto, del mismo modo que aparece en la escritura, la referencia catastral también está presente en la Nota Simple.
3. Cédula de Habitabilidad y el Certificado Energético
La cédula y la certificación energética son documentos que solo pueden hacer referencia a un inmueble, y este debe ser fácilmente identificable.
Es cierto que en estos documentos consta la dirección de la vivienda, pero también aparece la referencia catastral.
4. Recibo IBI
El IBI, o impuesto sobre los bienes inmuebles, es el impuesto directo (gestionado por ayuntamientos) que grava todos y cada uno de los inmuebles registrados en el Catastro.
En el recibo anual o trimestral también aparece.
Diferencia entre valor catastral, valor real y precio de venta.
No podía escribir un artículo sobre el catastro y no hablar del valor catastral de una vivienda.
Si tienes un recibo del IBI a mano, encontrarás un concepto llamado valor catastral. Este valor viene determinado por el Catastro y tiene muchas más aplicaciones prácticas de las que imaginas.
En primer lugar, con él podrás calcular el valor mínimo por el cual se podrá escriturar la vivienda en el momento de la venta.
Tienes razón. Hubo un momento en el que el precio de los pisos había descendido tanto, que en algunas ocasiones no era posible aplicar esta norma.
No obstante, se tomaron medidas para que eso no volviera a pasar.
Para calcular ese valor mínimo escriturable, tendrás que multiplicar el valor catastral por el coeficiente que te facilitará la oficina liquidadora del Registro de la Propiedad.
En segundo lugar, solo en el caso de que tengas alguna propiedad vacía y sin alquilar, tendrás que declararlos y pagar por ellos en el IRPF.
Para determinar cómo afectarán a tu declaración, se toma como referencia el valor catastral.
También se utiliza para calcular el IBI y la plusvalía municipal o Impuesto sobre el incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y se toma como referencia en transmisiones de vivienda sujetas al Impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Como has podido comprobar, el valor catastral se utiliza sobre todo a nivel fiscal e institucional.
Pero te he hablado de dos valores más: el valor real y el precio de venta.
Al vender una propiedad, no debemos considerar el valor catastral, sino que necesitamos un valor de mercado que despierte el interés de potenciales compradores.
Para calcular el valor de mercado tendremos en cuenta el valor real, y le aplicaremos una serie de coeficientes reguladores teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda.
Estos coeficientes se establecen en función de criterios objetivos como el número de habitaciones, distribución, luminosidad, servicios, ubicación y/o estado.
Mi consejo es que consideres solicitar dicho estudio a una agencia inmobiliaria especialista en tu zona.
Artículo recomendado: Guía completa para vender un piso
¿Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda?
El valor catastral de un inmueble viene determinado por una serie de cálculos realizados por técnicos cualificados, por lo que no podrás intervenir de ninguna forma en el resultado.
No obstante, sí que puedes conocer qué valores se han tenido en cuenta para fijar dicho valor.
A la hora de realizar el cálculo se tienen en cuenta factores como la localización del inmueble, la situación urbanística del suelo o la antigüedad de la finca y su carácter histórico o artístico, entre otros.
Vender una vivienda por debajo del valor catastral
Pregunta frecuente: ¿qué pasa si vendo mi piso por debajo del valor catastral?
Imagina por un momento que vendes en plena crisis financiera, y además tienes prisa por hacerlo ya que necesitas el dinero.
En esa situación, según el Derecho Civil, siempre que sea de mutuo acuerdo, se podrá pactar libremente el precio de la transmisión aunque el importe sea inferior al valor catastral.
Solo es un ejemplo, pero pueden darse otras situaciones en las que necesites vender tu propiedad, y acabes escriturando por un precio inferior al valor catastral.
Es legal hacerlo. Pero puede acarrear consecuencias fiscales, tanto para la parte compradora como para la parte vendedora
Consecuencias para el comprador
Como seguimos hablando de una transmisión de vivienda de segunda mano, la parte compradora está obligada a liquidar el ITP o impuesto sobre las transmisiones patrimoniales.
El ITP se calcula sobre el valor real de la transmisión, pero en este caso, al tratarse de un valor inferior al considerado valor mínimo de transmisión, se tomará como referencia el valor obtenido tras la revisión realizada por la Agencia Tributaria.
Consecuencias para el vendedor
Lo mismo ocurre con la parte vendedora, solo que el impuesto sujeto a revisión es el IRPF.
En este caso, una vez declarado el importe de la compraventa, la Agencia Tributaria aplicará las correcciones pertinentes y enviará la nueva liquidación a la parte compradora.
Tal y como podrás leer en el completo artículo sobre el tema que encontrarás en el blog de Vivendex, ante esta situación la parte vendedora tiene dos opciones:
- Aceptarlo y abonar la diferencia,
- Solicitar la apertura de un expediente de tasación contradictoria. En este expediente, tendría que argumentar por qué el valor real del inmueble es inferior al que fijó la Administración en el catastro, y, por tanto, por qué se ha tributado como tal.
La Sede Virtual del Catastro
El Ministerio de Hacienda, con el fin de facilitar el acceso a los datos del Catastro, dispone de una herramienta 100% online y gratuita, al servicio de sus usuarios.
Gracias a esta herramienta, consultar la referencia catastral de una vivienda será cuestión de un par de clics.
¿Cómo acceder?
Introduce las palabras Sede Virtual Catastro en tu buscador favorito (el mío es Google ;)) o haz clic en el enlace que te dejo a continuación.
Enlace a la Sede Virtual del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/
¿Cómo buscar una vivienda?
Lo primero que verás en la pantalla principal, es un mapa.
Haz clic en él y la propia herramienta te dirigirá hasta el buscador de viviendas.
Selecciona la opción CALLE/NÚMERO en el menú superior
Rellena los campos Provincia, Municipio, Vía y Número. Recomendación: La opción autocompletar funciona realmente bien.
Completados todos los pasos, te aparecerá un listado con todas las propiedades localizadas en esa dirección, con su correspondiente referencia catastral.
Selecciona la vivienda que buscas, haz clic en la referencia catastral y accederás a la información disponible.