La plusvalía municipal: dónde, cómo y cuándo se paga

La plusvalía municipal: dónde, cómo y cuándo se paga

Te contamos todo lo que necesitas saber sobre la plusvalía, un impuesto municipal nada barato, vinculado a la venta o donación de una vivienda.

quien paga la plusvalía

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

La plusvalía municipal, también conocida como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es uno de los impuestos estrella en la venta, herencia o donación de una vivienda.

Y sí. Lo he llamado impuesto estrella. El motivo es que gracias a él, los ayuntamientos españoles recaudan cada año más de 2.000 millones de euros.

¿Pero qué es exactamente la plusvalía?

Es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda y que graba los terrenos de naturaleza urbana.

Repito, graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos.

Con la plusvalía … “los ayuntamientos españoles recaudan cada año más de 2.000 millones de euros.”

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Si tienes tu vivienda en venta, o vas a recibir recibir una donación o una herencia, te interesa saber cuánto tendrás que pagar de plusvalía municipal.

La respuesta es compleja. Y es que cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes, dando lugar a resultados muy distintos en cada caso.

Entonces, ¿cómo calcularlo?

Necesitas cierta información básica. Por ejemplo, el valor catastral del suelo sobre el que está construida tu vivienda.

Averiguarlo es muy sencillo, ya que está indicado en el recibo del IBI. Importante no confundir con el valor catastral o el valor de construcción.

calculo plusvalia municipal

Una vez tienes ese valor, necesitas el coeficiente o tasa de revalorización. Y aquí es donde la cosa se complica.

En internet puedes encontrar información sobre la mayoría de coeficientes. Y si no los encuentras, tendrás que consultar en la administración.

A modo de ejemplo, te dejo las tablas con los coeficientes para calcular la plusvalía en Barcelona y en Madrid.

BARCELONA

Cita previa plusvalía Barcelona
Que es la plusvalía de una herencia

MADRID

Por último, tendrás que aplicar la siguiente fórmula.

Valor de suelo = X €

Años completos desde que adquiriste la vivienda = Y años

Incremento por años (ver ordenanza) = Coeficiente regulador x Y años = Z %

Base imponible = X € x Z %

Tipo impositivo (ver ordenanza) = 30 %

*El tipo impositivo es un valor variable. En Barcelona es el 30 % (máximo tipo impositivo aplicable). En Madrid es el 29 %.

Plusvalía (€) = Base Imponible x 30 %

Si has seguido todos los pasos, habrás obtenido como resultado un valor que se aproximará al importe que tendrás que pagar, cuando vendas tu propiedad.

No obstante, veamos un par de ejemplos prácticos por si aún te quedan dudas sobre cómo aplicar esta fórmula para calcular la plusvalía.

Ejemplo de cálculo de plusvalía

Ejemplo de plusvalía

Ejemplo 1 – Compraventa de vivienda en Barcelona

Compramos una vivienda en 2009 y la vendemos en 2019. Como la plusvalía es un impuesto que tiene en cuenta el valor del bien, tomamos solo como referencia el valor catastral del suelo.

Valor del suelo: 100.000 €

Años completos transcurridos: 10 años

Incremento por años: 3,5 % (anual) x 10 años: 35 %

Base imponible: 100.000 x 35 % = 35.000 €

Tipo impositivo: 30 %

Plusvalía: 35.000 € x 30 % = 10.500 €

 

Ejemplo 2 – Herencia de vivienda en Madrid

Heredamos una vivienda que se compró en 1999 en Madrid. Aplicamos la fórmula, modificando los coeficientes y el tipo impositivo.

Valor del suelo: 90.000 €

Años completos transcurridos: 20 años

Incremento por años: 60 % a partir de los 20 años

Base imponible: 90.000 x 60 % = 54.000 €

Tipo impositivo: 29 %

Plusvalía: 54.000 x 29% = 15.660 €

¿Quién paga el impuesto de plusvalía?

Hasta ahora hemos hablado sobre qué es y cómo calcular la plusvalía. Pero es igual de importante saber quién tiene la obligación de pagarla.

Existen 3 posibilidades:

1. El vendedor.

En el caso de una compraventa, es decir, cuando la transmisión supone un beneficio económico para el propietario o propietaria de la vivienda, la administración le reclamará a él o ella el pago del impuesto.

No obstante, en algunos casos, la parte vendedora y la parte compradora pueden acordar abonar el impuesto de una forma distinta. No suele ser habitual.

2. El comprador.

Solo se da un caso en el que el comprador de una vivienda asumirá el pago del impuesto: cuando el vendedor no es residente en España.

3. Los herederos o beneficiarios de una donación.

En una transmisión no onerosa, en la que el sujeto pasivo (propietario) no obtiene una compensación económica, será el beneficiario de la misma quien asuma el pago de la plusvalía.

Esta situación se da en herencias y donaciones.

¿Dónde se paga?

Si vives en municipios o poblaciones pequeñas, lo normal es que te dirijas a tu ayuntamiento. Allí te informarán sobre cuánto debes pagar de plusvalía y qué trámites seguir.

En grandes ciudades como Barcelona o Madrid, tendrás que solicitar cita previa y escoger la oficina que corresponda a tu distrito o barrio.

Dónde pagar la plusvalía en Barcelona

El Ayuntamiento de Barcelona utiliza el sistema de autoliquidación.

Por un lado, existe un acuerdo entre la administración y el Colegio de Notarios de Catalunya, gracias al cual el Notario puede entregarte la hoja de autoliquidación en el momento de la firma.

Si no lo hace el Notario, puedes solicitarlo a través de internet en cualquiera de las oficinas de atención ciudadana de la ciudad, o llamando al teléfono gratuito 010 (931537010 para llamadas extra metropolitanas).

Eso sí, siempre en los plazos señalados.

Una vez tengas el documento, tienes dos opciones:

  1. Dirigirte a cualquiera de las entidades bancarias que figuran en el reverso y efectuar el pago.
  2. Pagar con tarjeta en la web del Instituto Municipal de Hacienda

En ambos casos, una vez realizado el pago, envía la Copia Simple de la Escritura objeto de la transmisión al Instituto Municipal de Hacienda, o entrégala personalmente en la oficina de atención ciudadana de tu distrito.

Oficinas con atención presencial en Barcelona:

  • Instituto Municipal de Hacienda Av. Litoral 30
  • Oficina de Atención Ciudadana Ciutat Vella Ramelleres 17
  • Oficina de Atención Ciudadana Pl. Sant Miquel – Pl. Sant Miquel 3
  • Oficina de Atención Ciudadana Eixample Aragó 329
  • Oficina de Atención Ciudadana Sants-Montjuic – Creu Coberta 104
  • Oficina de Atención Ciudadana Zona Franca – Pg Zona Franca 185
  • Oficina de Atención Ciudadana Les Corts – Pl Comas 18
  • Oficina de Atención Ciudadana Sarrià – Anglí 31
  • Oficina de Atención Ciudadana Gràcia – Pl Vila de Gràcia 2
  • Oficina de Atención Ciudadana Horta – Lepant 387
  • Oficina de Atención Ciudadana Nou Barris – Pl Major Nou Barris 1
  • Oficina de Atención Ciudadana Ciutat Meridiana – Costabona 3
  • Oficina de Atención Ciudadana Sant Andreu – Segre 24
  • Oficina de Atención Ciudadana Sant Martí – Pl Valentí Almirall 1

Dónde pagar la plusvalía en Madrid

En Madrid, podemos tramitar en línea la autoliquidación del impuesto y pagarlo en las entidades bancarias autorizadas, o bien solicitar más información en sus Oficinas de atención al contribuyente.

Eso sí, siempre con cita previa que podrás solicitar online o llamando al 915298210.

Oficinas de Atención al contribuyente en Madrid:

  • OAIC – Calle Alcalá 45
  • OAIC – Calle Sacramento 3
  • OAIC – Calle Hierro 27
  • OAIC – Calle Raimundo Fernández Villaverde 32
  • OAIC – Calle Ramon Power 24

Plazos para pagar el IIVTNU

La plusvalía municipal puede llegar a ser un impuesto realmente caro. Por eso es tan importante que conozcas el plazo que tienes para liquidarlo, o te enfrentarás a recargos importantes.

No todos los casos son iguales. Se tendrá en cuenta si la transmisión es inter vivos o mortis causa.

En el primer caso, cuyo ejemplo más representativo es la compraventa de una vivienda, el plazo será de 30 días desde la fecha de transmisión.

Por causa de muerte, por ejemplo una herencia, el plazo será de 6 meses, ampliable a 6 meses tal y como sucede con el impuesto de sucesiones.

¿Quién está exento de pagar la plusvalía?

Toda transmisión de una vivienda conlleva el pago de la plusvalía. Pero…

Como en toda ley hay excepciones. Aunque más que de excepciones, aquí hablaríamos de exenciones.

Y es que existen una serie de supuestos y situaciones, en las que podríamos ahorrarnos este impuesto municipal.

Las exenciones más comunes son:

  • Cuando la transmisión se realice entre cónyuges o a favor de los hijos, acorde al cumplimiento de sentencias de nulidad matrimonial o divorcio.
  • Si la transmisión del bien inmueble, es fruto de la dación en pago para la cancelación de la hipoteca.
  • Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
  • En adjudicaciones de pisos o locales verificados por las cooperativas de viviendas a favor de los socios cooperativistas.
  • En aportaciones o transmisiones relacionadas con el SAREB.
  • Los inmuebles situados en el conjunto histórico-artístico o declarados individualmente de interés cultural e incluidos en el Catálogo General de Edificios Protegidos.
  • Otras entidades exentas del pago de la plusvalía como la Cruz Roja o entidades sin fines lucrativos que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley 49/2002 de 23 de Diciembre.
  • El Estado y sus organismos autónomos.
  • Entidades gestoras de la Seguridad Social y mutualidades de previsión social reguladas por la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados.
  • Personas o entidades reconocidas en tratados o convenios internacionales.

Y desde Mayo de 2017, con la sentencia favorable del Tribunal Constitucional, aquellas personas que venden su vivienda con pérdidas, podrían reclamar no pagar la plusvalía.

Eso sí, el procedimiento no será sencillo. No solo tendrás que demostrar que ese incremento no se ha producido, sino que el ayuntamiento podrá aportar sus propias pruebas y aceptar o no tu solicitud.

Si aún te quedan dudas…

… te recomiendo echar un vistazo a este artículo de Idealista, escrito por José María Salcedo de Ático Jurídico, en el que responde a las preguntas más frecuentes de usuarios reales.

Artículo: El embrollo de la plusvalía municipal

Resumen
La Plusvalía Municipal
Nombre del Artículo
La Plusvalía Municipal
Descripción
Te contamos cómo calcular la plusvalía, dónde pagarla y quien es el responsable de este impuesto. La plusvalía municipal es el impuesto que graba el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.
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Grupo Tu Inmobiliaria

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