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Vender un piso con inquilino
El alquiler no deja de ganarle terreno a la venta. Cada vez son más los propietarios y propietarias que deciden poner su piso en alquiler y así obtener un ingreso pasivo recurrente, en parte debido a la falta de rentabilidad de los productos bancarios convencionales.
Imagina que tienes un piso en propiedad y que llega un momento en el que necesitas mudarte, bien sea por motivos laborales o personales.
Tu propiedad está pagada, es decir, sin hipoteca. Además, dispones de unos cuantos ahorros en el banco que te permitirían comprar otro piso.
Podrías poner a la venta tu casa actual, pero ¿qué harías con el dinero una vez vendida? En el banco la rentabilidad es prácticamente de 0. Dentro de poco, tendremos que pagar por tener nuestro dinero en una cuenta.
Una posible solución, aunque no es para todo el mundo, es ponerla en alquiler. De esa forma puedes llegar a obtener rentabilidades de hasta el 6 % sin desprenderte de tu patrimonio.
Tiene sus riesgos, por supuesto. Pero si te asesoras bien, en la mayoría de casos, los resultados suelen ser positivos.
Supongamos ahora que, antes de finalizar el contrato de alquiler, te surge la necesidad de vender tu propiedad.
Veamos cómo puedes vender tu piso con inquilino, independientemente del contrato que tenga, sin que ninguna de las dos partes salga perjudicada.
Lectura recomendada: ¿Quién es el arrendador y el arrendatario? Obligaciones y derechos de cada uno
Sí. Se puede. De hecho, además de ser totalmente legal, es una práctica más común de lo que imaginas. Y aunque no es la fórmula ideal, puede que para ti sea la mejor solución.
Poner a la venta un piso alquilado antes de que acabe el contrato de alquiler, es una decisión que se tiene que meditar con tranquilidad.
Hay casos en los que no queda otro remedio. Pero si puedes esperar a que tu piso no tenga al inquilino dentro, mi recomendación es que lo hagas.
No obstante, si estás aquí, es porque quieres saber cómo vender ya, sin esperar a que finalice el contrato de alquiler.
Así que vamos a ver de qué forma puedes hacerlo y cuáles son los pasos a seguir.
Cómo vender un piso con inquilino cumpliendo con la Ley de Arrendamientos Urbanos
Como ya te he comentado en el punto anterior, vender un piso alquilado es legal. Pero que esté permitido, no quiere decir que lo puedas hacer de cualquier manera.
Existen una serie de consideraciones a tener en cuenta de las que te voy a hablar a continuación. Así que no te vayas todavía.
El derecho preferente de compra. Tanteo y retracto
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su Artículo 25, es muy clara al respecto:
“El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión”
Esto quiere decir que, como propietario o propietaria de la vivienda, debes comunicar al arrendatario en primer lugar tu intención de vender y las condiciones de la venta, y este tiene 30 días para aceptar tu oferta.
La ley también deja claro que, en caso de que no se lo comuniques de forma fehaciente, los inquilinos podrán ejercer su derecho de retracto durante los siguientes 30 días naturales.
Si esto sucediera, la venta realizada a un tercero no sería efectiva hasta que el arrendatario ejerciera este derecho.
No obstante, todas estas condiciones pueden ser negociadas de mutuo acuerdo en el momento de la firma del contrato de alquiler, incluyendo una cláusula en la que el arrendatario renunciaría voluntariamente a su derecho preferente de compra.
En tal caso, igualmente tendrías que informar al arrendatario de tu intención de vender al menos 30 días naturales antes de la formalización del contrato de compraventa.
¿Qué pasa con el inquilino si no se queda con la vivienda?
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, en su modificación del Artículo 14, habla de las obligaciones del comprador de una vivienda arrendada.
En ese artículo, deja muy claro que la nueva propiedad se subrogará a los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, siete en el caso de que el arrendatario sea persona jurídica.
Pensarás que esta modificación de la ley te perjudica. Pero te sorprendería saber la cantidad de personas que hoy en día buscan pisos alquilados y están dispuestas a pagar un precio justo por ellos.
Y no te hablo de grandes fondos inversores, sino de medianos ahorradores que prefieren comprar un piso ya alquilado con una renta interesante y así ahorrarse el tiempo de tener que buscar inquilinos.
Vender una casa o un piso arrendado puede ser una ventaja para ti. Míralo así: podrás demostrar muy fácilmente al comprador la rentabilidad de la operación.
En este caso, es muy recomendable que cuentes con la ayuda de una agencia inmobiliaria para vender tu piso.
En Grupo Tu Inmobiliaria, por ejemplo, mantenemos contacto con varios inversores de confianza, interesados en comprar viviendas con inquilino como la tuya.
Conocemos a la perfección el proceso y podemos ayudarte a sacar adelante la venta de la mejor forma posible para todas las partes.
Entre otras cosas, preparamos un informe completo de rentabilidad para los compradores. Así podrán valorar mejor si comprar tu piso es una buena inversión, o no.
De cara a tus inquilinos, acordamos con ellos qué días y a qué horas podemos realizar las visitas, molestando lo menos posible.
Como ves, tenemos este tipo de venta muy por la mano.
El proceso de venta
Sin duda, el proceso de venta de una vivienda alquilada, es quizá la parte más complicada. No debes olvidar que vendes una casa en la que vive alguien que no quiere vender.
Traducido quiere decir que, a la hora de enseñar la propiedad a compradores y compradoras potenciales, puede que “molestes” un poco a tus inquilinos.
Es posible que mantengas una excelente relación con tus arrendatarios. Pero recuerda… a partir de ahora, la paciencia, la empatía y la mano izquierda, van a ser tus mejores aliadas.
Siéntate con tus inquilinos a negociar los términos de la nueva situación. Quizá podéis acordar un par de días a la semana para las visitas.
Aprovecha esos días para convocar a tus potenciales compradores. Mejor aún si consigues concentrar las visitas en una o dos horas.
Si te pones en su lugar, ellos y ellas lo agradecerán y seguro que te ponen las cosas más fáciles.
Vender un piso con inquilino: Ventajas y Desventajas
Como has podido comprobar, la venta de una vivienda alquilada es un proceso igual de complejo que la venta de una propiedad sin alquilar.
Solo que al existir una tercera parte involucrada, debes tener algunas cosas más en cuenta, como comunicar a los inquilinos tu decisión y negociar con ellos las condiciones, y encontrar a un tipo de comprador más específico que no suele buscar piso en los canales tradicionales.
Veamos de forma resumida, qué ventajas y desventajas tiene vender una vivienda alquilada para que quede todo lo más claro posible.
Ventajas
- Obtienes una renta mes a mes mientras vendes
- Inversores pequeños y medianos buscan pisos alquilados
- Existe la posibilidad de que los inquilinos se queden con el piso ahorrándote el proceso de venta
Desventajas
- Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscar por los canales tradicionales
- Tienes la obligación de informar a los inquilinos antes de empezar con la venta
- La promoción para la venta de una vivienda con inquilinos tiene ciertas limitaciones
Conclusiones
Para concluir, me gustaría recordarte lo que te dije al principio de este artículo: teniendo en cuenta las particularidades de cada caso, mi recomendación es que esperes a que el contrato finalice para vender, siempre y cuando no necesites el dinero con urgencia.
En tal caso, ahora que sabes que vender un piso con inquilino conlleva algunos trámites y pasos extra, quizá no sea mala idea pedir ayuda a alguna agencia inmobiliaria con experiencia en este tipo de operación.
Y si te surge alguna duda durante el proceso o quieres compartir tu experiencia como arrendador, por favor escríbenos en la sección de comentarios.
Así otros propietarios y propietarias como tú, podrán tener un poco más de información sobre este tema.
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