En épocas en las que vender una vivienda puede parecer algo más complicado, el alquiler se presenta como una opción interesante para muchos propietarios por varios motivos.
No obstante, alquilar no es igual para todo el mundo.
Poner en alquiler la vivienda familiar no es igual que hacerlo con una propiedad comprada como inversión.
Tampoco es lo mismo alquilar como particular por primera vez, que hacerlo como inversor experimentado.
Esta guía está dirigida, sobre todo, a propietarios como tú que quieren alquilar su propiedad, no lo han hecho antes, y necesitan una hoja de ruta con los principales pasos a seguir.
Antes de seguir leyendo, quiero avisarte de que, en algunos puntos, hablaré de temas específicos que solo afectan a Cataluña, que es donde nosotros tenemos ubicada nuestra agencia inmobiliaria.
El resto de recomendaciones serán válidas independientemente de dónde esté la propiedad que quieres alquilar.
Espero que te ayude.
Pon a punto tu vivienda antes de alquilar
Y no me refiero a que hagas reformas ni a que inviertas un dineral en muebles nuevos, si es que piensas alquilar con muebles.
Lo que quiero decir es que te asegures de que lo que haya dentro de la casa funcione, que esté limpia y que, si hace falta, le des una mano de pintura.
Por ejemplo, si tienes aire acondicionado, comprueba que esté cargado y que funcione correctamente.
También puedes revisar el estado de la calefacción, o comprobar los electrodomésticos de la cocina y del lavadero, que son los que se suelen estropear con más frecuencia debido al uso.
Si hay puertas que no cierran bien, zócalos en mal estado, un baño que gotea, interruptores que fallan… Ya sabes, esas pequeñas cosas que no parecen críticas, pero que son más importantes de lo que crees.
Te explico por qué.
Primero, porque solemos cuidar más de algo cuando percibimos que está en buen estado.
Sé que no siempre es así, pero en muchas ocasiones, la norma se cumple.
En cualquier caso, en el contrato debería constar que la vivienda se devolverá en el mismo estado (o mejor) que se entregue.
Segundo, porque enseñar un piso en mal estado o descuidado puede asustar a los mejores perfiles de inquilino, que son los que más te interesa atraer.
Prepara la documentación obligatoria
Existen ciertos documentos que son obligatorios a la hora de vender o alquilar una vivienda.
Un ejemplo muy claro es el Certificado de Eficiencia Energética, imprescindible desde el momento en el que anuncies tu vivienda en internet.
Otro ejemplo, al menos en Cataluña, es la Cédula de Habitabilidad.
Te dejo enlaces a dos artículos en los que te hablo de forma más extensa sobre estos documentos, por si quieres profundizar.
La Cédula de Habitabilidad y El Certificado de Eficiencia Energética
Cuida la fotografía
Internet es el escaparate inmobiliario más visitado. Lo cual es una ventaja para ti si quieres alquilar como particular, pero también puede convertirse en una desventaja.
La razón es sencilla: en internet se anuncian todos, algunos, sobre todo los profesionales, con fotografías profesionales.
Por eso, si no cuidas un poquito las tuyas, corres el riesgo de que tu anuncio, al compararse con otros, parezca peor de lo que en realidad es.
Algo que puedes hacer es contratar un fotógrafo profesional con experiencia en fotografía inmobiliaria.
Eso, o puedes alquilar directamente a través de una inmobiliaria que, al menos en Cataluña, no te cobrará nada por el servicio.
Alquila a un precio de mercado razonable
El precio es uno de los temas más delicados.
Por un lado, como propietario, quieres conseguir lo máximo por tu vivienda. Además, sabes que hay demanda y que, posiblemente, lo llegues a conseguir aunque tardes algunos meses.
Pero, por otro lado, un precio demasiado alto reducirá considerablemente tus posibilidades de llegar a inquilinos con un buen perfil.
No olvides que hay más pisos en alquiler y que los arrendadores más experimentados saben que "posibles inquilinos hay muchos, pero que los que aportan mejores garantías pueden elegir".
Encuentra el equilibrio, lo que las agencias inmobiliarias llamamos un precio de mercado.
Llegarás a inquilinos más interesantes y, en general, cuidarán más de la vivienda. Cuando encuentras algo bueno y a buen precio, intentas mantenerlo.
A veces, calcular una buena rentabilidad de alquiler no consiste exclusivamente en poner un precio más alto.
Seguros de alquiler: una opción interesante aunque no perfecta
Si ya has decidido que no quieres alquilar a través de una inmobiliaria, debes tener algo en cuenta: tendrás que comprobar la solvencia de tus inquilinos por tu cuenta.
Algunas agencias tienen acceso a listados de morosos, o efectúan comprobaciones cuando algo no está claro.
Recuerdo el caso de un posible inquilino que nos entregó unas nóminas que parecían manipuladas. Llamamos a su trabajo para comprobar la información, y resulta que llevaba 3 meses sin trabajar allí.
Estas cosas no pasan habitualmente, pero en esto del alquiler, la experiencia es un plus.
Tienes una alternativa: contratar un seguro de protección del alquiler.
Te pedirán la documentación de tus posibles inquilinos, y ellos harán su propio estudio de solvencia.
Eso sí, es posible que los criterios de la aseguradora sean aún más estrictos que los tuyos y que dejes de alquilar tu piso a alguien que sería totalmente válido para ti.
Por si esta opción te interesa, te dejo un enlace a nuestra comparativa de los seguros de impago de alquiler más interesantes del mercado.
No te la juegues con el contrato
La firma del contrato de alquiler es, quizá, el momento más importante de todo el proceso.
Y cuando hablo del contrato, no me refiero solo al documento que puedes comprar en cualquier estanco, sino al listado de condiciones que son únicas para cada alquiler.
Hay plantillas en internet, y gratuitas. Pero créeme cuando te digo que la mayoría de los problemas asociados al alquiler, tienen su origen en un contrato mal redactado.
Siempre, siempre, siempre, deja que el contrato lo prepare un profesional.
En nuestra agencia, por ejemplo, todos los contratos los revisa una abogada experta en derecho inmobiliario, con el fin de proteger tanto a inquilino como a propietario.
Si no, no firmamos.
Ingresa la fianza en el Incasòl
En Cataluña, el Incasòl o Instituto Catalán del Suelo es la entidad oficial encargada de velar, entre otras cosas, de la fianza depositada por los inquilinos.
Es obligatorio ingresar dicha fianza en un plazo máximo de 2 meses desde la firma del contrato.
Procura crear una buena relación
Esta recomendación te puede parecer irrelevante. Al fin y al cabo, mientras paguen cada mes, ¿qué más da si te llevas bien con los inquilinos?
Pues mi experiencia me dice que es mantener una buena relación con ellos es, en la mayoría de los casos, algo positivo, especialmente si estás alquilando como particular.
Una relación cordial y en la que haya el punto justo de confianza, mejora mucho la comunicación y puede llegar a evitar determinados conflictos.
Como ves, he dicho el punto justo de confianza. No hace falta que seáis amigos.
Es por esa razón que cada vez más propietarios deciden dejar la gestión y administración del alquiler en manos de profesionales.
El servicio es sencillo. Por una cuota que variará según la agencia o administrador, este se encargará de mantener la comunicación con el inquilino, gestionar las posibles incidencias y garantizar el cobro de la renta.
Si tienes la posibilidad de contratar este servicio, es una posibilidad que merece la pena tener en cuenta.
Alquileres turísticos: no sin licencia
Y para terminar, no quería dejar de mencionar los alquileres turísticos, especialmente en ciudades como Barcelona en las que la normativa es cada vez más restrictiva.
En este caso, el mejor consejo que puedo darte, es que hagas bien las cosas y no te saltes la ley.
Las sanciones son importantes y la administración persigue de forma contundente este tipo de infracciones.
Conclusión
Alquilar una vivienda tiene una parte técnica (documentación, legislación, contrato), una parte de ventas (empatía, paciencia, mano izquierda) y una parte no menos importante, que es la emocional: tu casa dejará de ser tu casa.
Por eso, aunque no lo necesites y puedas hacerlo sin ayuda, plantéate si no valdría la pena dejar que otros, profesionales por supuesto, se encarguen.
Que hagan las fotos, preparen los anuncios y contesten las llamadas y emails. Que negocien y comprueben la solvencia de cada interesado. Que te asesoren y preparen un contrato a tu medida.
En definitiva, que hagan lo que saben hacer. Solo es una idea.
Hasta la próxima.