Vender un piso con hipoteca, paso a paso
Si estás aquí, quizá estes pensando en poner tu piso o casa a la venta. Si eres de esas personas afortunadas que, con mucho esfuerzo, han acabado de pagar su hipoteca: felicidades.
Aunque no lo creas, una parte de este artículo también puede interesarte.
Y si todavía te queda hipoteca pendiente y tienes dudas sobre cómo cancelarla para vender tu vivienda lo más rápido posible y comprar otra, espero que esta guía te resuelva muchas de ellas.
Lo que te puedo asegurar es que vender un piso hipotecado es totalmente posible. Solo hay que seguir los pasos correctos.
Pero para empezar, qué te parece si definimos qué significa tener un piso o una casa hipotecada.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es un producto bancario pensado para que el solicitante pueda tener acceso a una cantidad de dinero que, como es lógico, deberá devolver mediante cuotas y añadiendo los intereses correspondientes. Hasta aquí fácil, ¿verdad?
Pero, ¿por qué se le llama “hipotecario”?
El motivo principal es que la entidad bancaria, cuenta con una garantía excepcional que le garantiza el cobro de la deuda.
Esta garantía es una hipoteca sobre un bien inmueble, que en la mayoría de los casos suele ser una vivienda.
Y como dicha vivienda actúa como garantía, la entidad bancaria puede hacer que el bien inmueble se venda para recuperar la cantidad pendiente en caso de que el solicitante deje de pagar la deuda.
Respecto a otro tipo de préstamos, el “hipotecario” suele ser de un importe más elevado y de una mayor duración.
Por eso suele ser un préstamo que solicitamos para inversiones realmente importantes, como la compra de una vivienda o la puesta en marcha de un proyecto.
En resumen. Podemos decir que nuestra casa está hipotecada, si sigue actuando como garantía sobre el préstamo que solicitamos para comprarla.
¿Se puede vender una casa o un piso hipotecado, para comprar otro?
Como ya hemos comentado en la introducción, la respuesta es sí. Se puede vender y se puede comprar una vivienda hipotecada.
De hecho, puedes empezar ya con los trámites para cancelar la hipoteca pendiente sobre tu actual vivienda, o esperar a venderla para hacerlo.
También puede ayudarte utilizar un simulador de hipotecas gratuito para calcular qué cuota tendrás que pagar por tu nueva vivienda, y así obtener más información que te ayude a tomar la mejor decisión posible.
Pero no quiero adelantarme. Esta es una guía paso a paso y parece que esté empezando por el final.
Solo quiero que te quede muy claro que es más fácil de lo que parece.
Y si al final del artículo aún te quedan dudas, lo mejor es que contactes con un abogado especialista o con tu agencia inmobiliaria de confianza para que te ayuden.
¿Por qué sigo teniendo hipoteca, si he pagado todas las cuotas?"
Por fin has pagado el último recibo del préstamo, así que ya puedes olvidarte de tu hipoteca, ¿o no?
La respuesta es no. Todavía te queda algunos trámites antes de conseguir que desaparezca de tu vida.
.La buena noticia es que solo faltan dos pasos para poder vender tu piso y cancelar tu préstamo hipotecario para siempre
.La mala noticia es que ninguno de ellos es gratis y además requieren tiempo.
Recuerda que no es necesario que lleves a cabo la cancelación de tu hipoteca inmediatamente. Puedes esperar a tener un comprador para tu piso o casa.
Una de las ventajas al encargar la venta de tu piso a una agencia inmobiliaria, es el asesoramiento.
Tu agencia de confianza puede ayudarte en todos los pasos de la compraventa. Por ejemplo, asesorarte con los trámites y gastos que conlleva la cancelación de tu hipoteca, entre otras muchas cosas.
Pero es posible que quieras vender tu piso sin intermediarios. Si es tu caso, aquí tienes el paso a paso de lo que deberías hacer.
Trámites para cancelar la hipoteca, de una vez por todas
1. Visita tu entidad bancaria
Si has pagado todas las cuotas de tu hipoteca ya puedes ir a tu entidad bancaria y solicitar la cancelación. Este trámite tiene coste, pero por fin podrás deshacerte de ella, para siempre.
Si por el contrario no has terminado de pagar el préstamo, deberás liquidar la totalidad pendiente antes de solicitar la cancelación.
Si el importe es elevado, recuerda que puedes hacerlo en el momento que recibas el dinero de la venta de tu inmueble.
Lo hagas antes o después, la cancelación por parte de tu entidad bancaria tiene un coste y eres tú quien deberá asumirlo como parte de los gastos de la compraventa.
2. Cancela la hipoteca el día de la compraventa
Es la forma más habitual y, sinceramente, la más cómoda.
Si estás vendiendo tu casa hipotecada para comprar otra, puedes esperar a tener un comprador o compradora y llevar a cabo el trámite de cancelación el mismo día de escritura pública.
Una parte del dinero que recibas estará destinada a la cancelación. Así que ese día, ante Notario, recibirás dos cheques. Uno para el banco y otro para ti.
Pero, atención. El trámite para la cancelación de esa hipoteca no es solo una cuestión de dinero. Debes informar a tu banco para que se persone el día de la firma con un certificado de saldo cero.
Ese representante será quién reciba el cheque con el importe de la hipoteca pendiente, más los gastos de cancelación anticipada en caso de que los haya.
Así quedará totalmente claro que la hipoteca ha sido cancelada y estarás un paso más cerca de olvidarte para siempre de ella.
3. Cancelación Registral: El último paso
Lo has pagado todo, incluso has cancelado la hipoteca en tu entidad bancaria. Pero, ¿es suficiente?
Tu entidad bancaria, en el momento de la constitución del préstamo hipotecario, lo inscribió en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, si no haces nada, seguirá constando esa hipoteca aunque hayas pagado la totalidad de la deuda.
Para evitar futuros problemas y tener todas las garantías, tendrás que cancelar la hipoteca registralmente.
Si estás cancelando la hipoteca por la compra de otra vivienda, este trámite lo puede llevar a cabo el gestor del comprador o el propio Notario.Eso sí. Los gastos corren de tu cuenta
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Una opción para vender un piso con hipoteca sin cancelarla es, siempre que sea posible, que el comprador se subrogue a la misma adquiriendo los compromisos, obligaciones y derechos.
Es decir, que se convierta en el nuevo deudor liberando al vendedor de la deuda con el banco.
La principal razón por la que el comprador podía plantearse la subrogación, es la ausencia de los costes de constitución de un préstamo nuevo y el ahorro del IAJD (Impuestos de Actos Jurídicos Documentados).
Actualmente, con la nueva Ley hipotecaria, estas ventajas han dejado de ser válidas. Por lo que subrogarse a una hipoteca, es ahora una alternativa poco atractiva para el comprador.Esa hipoteca subrogada actuará como parte del pago de la vivienda. Las partes deberán acordar cómo hacer frente a la totalidad
¿Qué pasa con la hipoteca si fallece un titular?
Sin duda es la peor de las situaciones, pero el fallecimiento de un titular de la hipoteca es algo que puede pasar y es importante saber qué hacer.
Lo primero es obvio. Avisaremos a la entidad bancaria. Al fin y al cabo, es el principal acreedor de la deuda.
El caso más habitual es que exista más de un titular. ¿Qué pasaría entonces?
Pongamos un ejemplo práctico. Dos titulares, responsables de la deuda al 50% y uno de ellos fallece.
En este caso, el 50% de la deuda iría a parar a los herederos. No obstante, heredar no es una obligación. Es un derecho.
Los herederos pueden rechazar esa herencia y entonces, la totalidad de la deuda recaería sobre el cotitular.
Lo que debe hacer el banco
Cada banco tiene un protocolo de actuación propio en estos casos. Aún así, de forma genérica, nos reclamarán una serie de documentos para iniciar las actuaciones pertinentes.
Estos documentos son: Certificado de defunción, Certificado de últimas voluntades, Testamento o Declaración de herederos, Escritura de adjudicación y, en el caso de que los herederos rechacen la herencia, la Escritura pública de renuncia.
Y qué pasa con el seguro
La contratación de un seguro suele ser condición obligatoria cuando firmamos una hipoteca.
En caso de fallecimiento de uno de los titulares es importante contactar con la compañía aseguradora para conocer las coberturas contratadas.
Puede que nos cubra una parte del importe de la hipoteca, o incluso la totalidad
La hipoteca puente
Una última forma de vender nuestra casa o piso hipotecado sería a través de una hipoteca puente.
Seguro que has oído hablar de este producto que se hizo muy popular durante la primera década del siglo, justo antes de la recesión.
Básicamente se trata de una fórmula que te permite comprar una vivienda sin cancelar la hipoteca de tu piso o casa actual y sin tener que pagar dos cuotas por separado.
Sigues teniendo la obligación de vender tu propiedad actual y, cuando lo hagas, deberás cancelar la hipoteca que recae sobre ella.
La ventaja es que es un sistema que te da más flexibilidad a la hora de un cambio de vivienda, ya que no dependes de la venta de tu propiedad para comprar otra.
La pega (todo tiene alguna pega), es que si no consigues vender tu piso al precio que esperas, puede que el pago de una cuota elevada durante mucho tiempo acabe con tus ahorros.[/vc_column_text]
Conclusiones
Como has podido comprobar, vender un piso con hipoteca no es complicado si sabes cómo hacerlo.
Eso sí, es fundamental conocer los pasos y tener la documentación al día para transmitir tranquilidad a tus potenciales compradores.
Como vendedor, es muy importante que conozcas los gastos que conlleva la venta de tu vivienda, y disponer de una valoración para conocer el valor real de venta.
Para evitar problemas lo recomendable es que solicites dicha valoración a una agencia inmobiliaria especializada en tu zona y que, con toda esa información, decidas si es viable o no llevar a cabo la venta.
Grupo Tu Inmobiliaria es especialista en el Baix Llobregat y Terrassa. Si necesitas conocer el precio de venta de tu vivienda no dudes en contactar con nosotros.